Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной?

Кто и как оценивает?

Как оценивается стоимость жилья по кадастру?

Следует знать, что при продаже квартиры, агентство недвижимости или частный эксперт предоставляют рыночную цену на жилье. Цена по кадастру в этом случае не фигурирует, к тому же она может существенно отличаться в ту или иную сторону.

Для проведения оценивания недвижимости, государство заключает договор с одной из независимых организаций оценщиков. Которая должна отвечать определенным требованиям:

1. Организация должна быть некоммерческой и иметь членство в одной из саморегулируемых групп оценщиков (ст. 15 закона №157-ФЗ от 27.07.2006г.).
2. Ее эксперты обязаны пройти обучение, сдать единый экзамен и иметь аттестат это подтверждающий. Подобные нормы регулируется законами №167-ФЗ и N 431-ФЗ.
3. При проведении оценочной деятельности полагаться на правила оценивания, описанные в постановлении правительства РФ от 08.04.2000г. №316.

Как определяется кадастровая стоимость объекта недвижимости: пошагово

Иногда владелец недвижимости получает в платёжном уведомлении налоговой инспекции непомерно высокую плату. Такое может произойти, если в результате очередной переоценки кадастровое учреждение или уполномоченная комиссия оценщиков допустила ошибку в расчётах. В этом случае допустимо перепроверить полученные расчёты и написать заявление об исправлении ошибки.

Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости следующий:

1. Уполномоченная комиссия выделяет земельный массив или жилой квартал, в котором планируется проведение оценки.
2. Население информируется о предстоящей инвентаризации.
3. Рассчитывается удельный оценочный параметр, на основании чего устанавливается кадастровая стоимость одного квадратного метра земли или жилья.
4. Если речь идёт о землях, к удельной стоимости присчитываются дополнительные параметры, которые зависят:
   • от категории земель;
   • их разрешённого использования;
   • приближенности к центру (в зависимости от статуса населённого пункта);
   • развития инфраструктуры;
   • обеспечения коммуникациями и т.п.
5. В отношении к жилым и нежилым зданиям и помещениям, дополнительными параметрами будут следующие:
   • инвентарная стоимость единицы учёта;
   • степень амортизации постройки;
   • район расположения;
   • развитие инфраструктуры района, тип населённого пункта.

Формула самостоятельной оценки

При известной удельной стоимости, следует воспользоваться следующей формулой:

1. Удельную стоимость умножить на количество метров земельного участка.
2. Полученная сумма будет равна общей кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Если удельная стоимость не известна, для облегчения задачи следует воспользоваться Публичной кадастровой картой и узнать примерную стоимость.

Напомним, что удельная стоимость ЗУ — это стоимость 1 км.метра ЗУ!
Также перед тем как пользоваться картой советуем закрыть все другие вкладки и программы, т.к. она очень тяжелая и возможно будет долго загружаться!

Требуется соблюдать следующий алгоритм:

1. Ищем свой ЗУ, объект недвижимости и т.д. через иконку поиска по кадастровому номеру.

   Если вы его не знаете, то в других наших статья можете почитать, как узнать по адресу кадастровый номер:

   • дома и здания;
   • земельного участка;
   • квартиры;
2. Как только искомый объект найден, СНОВА нажимаем на иконка лупы (поиска), по которой вы кликали чтобы найти ваш объект. У вас снова появляется меню, в нем выбираем «Управление картой».
3. Нам нужна строка «Тематические карты»: нажимаем на нее (1 на скриншоте), выбираем «Кадастровая стоимость ЗУ за 1 км. м. (2) и ставим галочку справа (3).
4. Чтобы у вас появилась объяснение разграничения по цветам на карте, необходимо СЛЕВА от галочки которую вы поставили нажать на стрелочку вниз как показано ниже:

Программа выдаст готовый результат при условии, что искомый объект и сведения о нём введены в поисковик. Полученные сведения могут использоваться по усмотрению собственника недвижимости.

Результаты

В итоге сведения передаются в уполномоченные органы, которые распоряжаются данной информацией по назначению. К таковым относится Росреестр и ФМС. Если рассчитать стоимость оказалось затруднительно – можно воспользоваться поддержкой данных служб.

Безвозмездную помощь может оказать отделение налоговой инспекции региона. При личном посещении отделения, следует получить талон электронной очереди к консультанту. Попав на приём, нужно выразить свои сомнения в правильности проведённых начислений и предоставленных результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Специалист перепроверит информацию и пояснит основания проведённых расчетов.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры

Интернет предоставляет способы, по которым узнают или рассчитывают самостоятельно учётную стоимость. Самый лёгкий из них – заказать кадастровый паспорт.

В паспорте указывается:

• Полная КС квартиры, указанная в пункте № 12, исчисленная в рублях.
• Удельная КС, которая указывается в пункте № 13 паспорта. Она предоставляет сведения о цене 1 кв. метра жилья на территории квартиры.

Если паспорт получен – можно посмотреть сведения в обозначенных графах. А если паспорта ещё нет – вначале заказывают по интернету, на портале Росреестра.

За электронный вариант выплачивают сумму в 200 рублей, а срок изготовления – в течение одних суток.

Если гражданин желает сэкономить, а паспорт ему не нужен – он узнает сведения о кадастровой стоимости жилья безвозмездно.

Пошаговая инструкция следующая:

1. Лицо регистрируется на сайте Росреестра.
2. Создает запрос в поисковике по цели визита на сайт.
3. Выбирает «Адрес», «ГКН» и вводит в открывшемся окне данные искомого объекта недвижимости.

В числе данных, которые программа потребует ввести:

• субъект РФ;
• район;
• населённый пункт и тип населённого пункта;
• улицу и тип (проспект, переулок, тупик и т.п.);
• номер дома и квартиры.

После «сформирования запроса», пользователи получают запрошенные сведения.

Но система не во всех ситуациях срабатывает так, как желают обратившиеся к ней граждане.

Это зависит от причин:

• На сайт не выгрузили данные об искомом доме или квартире. Возможно по технической ошибке.
• Устаревшие данные изъяли для замены на обновлённые.

Кроме отсутствия сведений могут встретиться проблемы с наличием устаревших данных, что приносит интересующимся лицам вместо пользы вред, так как они принимают полученные сведения за достоверные.

Когда владельцу жилья потребуется точная информация, ему понадобится заказать кадастровый паспорт. Это позволит получить точную, отражающую достоверные сведения, информацию о КС.

Получить паспорт пользователь интернета может также, не выходя из дома и заказать на вышеуказанном сайте.

Далее выполняются следующие пошаговые действия:

• Заполняется домашний адрес в поисковике и кликается «найти».
• В открывшемся окне выверяется адрес и кликается «выбрать объект».
• Двигаясь дальше, вписывается электронный адрес. Когда паспорт подготовят, то вышлют по указанному адресу на e-mail пользователя.
• Заинтересованное лицо оплачивает услугу, нажимая на клавишу «оплатить». На выбор предлагают не менее трёх способов оплаты.

В числе вариантов расчёта предоставляют:

• электронные деньги;
• банковская карта;
• перевод со счёта на телефоне.

Гражданин оплачивает заказ, после этого ему на электронную почту приходит логин и пароль от личного кабинета. По предоставленным данным он активирует личный кабинет и нажимает на клавишу «войти».

Аккаунт активирован, при желании пользователь распоряжается об оповещении через СМС-сообщение, и ожидает прихода электронной копии в течение суток.

По электронному паспорту предоставят адекватные сведения. По ним ориентируются в вопросе о начисленном налоге на недвижимость.

Если владелец жилья оспаривает начисленную КС, то потребуются:

• бумажный вариант кадастрового паспорта;
• выписка из записей ЕГРП.

Выписку заказывают на сайте государственных услуг, но, так же как и паспорт, получать придётся лично, при наличии гражданского паспорта и заявления в ГКН.

Для оспаривания данных оценки хозяин жилья обращается к тем же оценщикам или в независимую экспертизу. Собрав необходимые бумаги и доказательства, он оспаривает неправомерную КС объекта непосредственно в ГКН или в суде.

Как узнать информацию онлайн

Назначение кадастровой стоимости – информирование о назначенной государством оценочной стоимости, приближенной к рыночным ценам. Проверить соответствие установленный Росреестром параметр поможет онлайн-сервис, размещенный на сайте государственной организации. Для уточнения сведений действуют в следующей последовательности:

1. Узнать кадастровый номер объекта, если это невозможно, определяют информацию по адресу.
2. Ввести сведения о номере по кадастровому учету или точный адрес в поисковую строку на странице сервиса.
3. Откроется страница со сведениями об объекте, включая утвержденное значение показателя.

Для суда и иных официальных инстанция потребуется документальное подтверждение в виде выписки из ЕГРН, которую заказывают по личному запросу на сайте Росреестра или в отделении. При желании, документ вышлют по адресу электронной почты, предоставленному в исходящем от собственника запросе. Электронный документ готовят в течение 3 дней после уплаты сбора. Вместо прямого обращения в Росреестр практикуется более простая схема получения сведений через многофункциональный центр. На обработку запроса отводится чуть больше времени – около недели.

Стоимость жилья имеет прямое отношение к расходам собственника при уплате налога. В силу постоянных изменений на рынке и длительной тенденции к падению на рынке недвижимости, не стоит доверять представленным на сайте сведениям 3-5летней давности. Во избежание переплаты по имущественному налогу лучше потратить несколько минут на проверку информации и, при необходимости, оспорить данные путем обращения в Росреестр или суд. В последнем случае, при отказе судебного органа удовлетворить требования истца, оспорить напрямую через специальную комиссию Росреестра уже не получится. Мнение суда окажет больший вес, чем мнение сотрудником, проводивших госоценку.

Рекомендуется уделить внимание подготовке иска и доказательной базы, привлекая на помощь юристов, специализирующихся по вопросам недвижимости. Это увеличит шансы на пересмотр стоимости по кадастровому учету с первого раза, обходясь без обжалований и новых расходов на судебные разбирательства в вышестоящих судах

Юрист-эксперт сайта

Сергей Николаевич Пыщев. Юрист-эксперт сайта (опыт 6 лет)

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/
Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Определение и назначение кадастровой стоимости

Кадастровую стоимость определяет государственная Кадастровая палата.

Кадастровая стоимость – это специальное значение, определяемое государственной Кадастровой палатой. Она показывает ценность данного объекта недвижимости в настоящий момент, и этот размер зависит от целого ряда факторов. Инвентаризационная стоимость оказывалась сильно заниженной, и из-за этого государство недополучало деньги в виде огромного количества налогов, поэтому было принято решение исправить ситуацию. Рыночная же цена вообще никак не контролируется государством, кроме того, она может резко повышаться и понижаться в зависимости от ситуации на рынке, и ее сложно предугадать. Кадастровую стоимость стремятся максимально приблизить к рыночной, однако это не всегда возможно. Как показатель ценности жилья она используется в нескольких случаях:

1. На ее основании рассчитываются налоги и сборы. Расчет ее ведется по достаточно сложной формуле, и если собственник считает, что она была завышена, ее можно попробовать оспорить. В кадастровый паспорт вносятся данные о недвижимости, и на их основании делается вывод о цене объекта.
2. Она учитывается при оформлении залога при получении кредита или при покупке жилья в ипотеку.
3. Кадастровая стоимость служит ориентиром для финансовой организации, так как впоследствии примерно за эту сумму жилье можно будет продать, если займ не будет возвращен вовремя.
4. Эта величина учитывается при передаче жилья по наследству. Это касается и раздела имущества, когда нужно определить долю каждого владельца и размер налогов этой доли.

Кроме того, кадастровая собственность может учитываться при дарении имущества и любых других сделках, к примеру, по обмену или размену на несколько квартир.

Как произвести расчёт кадастровой цены?

Размеры вычетов выглядят следующим образом:

• для частных домов вычитается 50 квадратных метров;
• для квартир — 20 квадратных метров;
• для комнат, предоставленных в общежитии, — 10 квадратных метров.

Определив вычет, сотрудник налоговой службы каждый метр жилья умножает на его стоимость согласно кадастровой документации.

Например, квартира имеет площадь в 50 квадратных метров, а её рыночная цена определена в размере двух миллионов рублей.

Цена одного квадратного метра определяется через деление стоимости всего жилья на общую площадь (два миллиона делится на 50 кв. метров). Следовательно, один метр оценён Кадастровой палатой в 40 000 рублей.

По закону вычет для любых квартир составляет 20 квадратных метров. Чтобы определить цену вычета, эти 20 кв. метров умножают на 40 000 рублей (стоимость одного метра), что составит 800 000 рублей.

Налоговая ставка определяется в зависимости от величины общей кадастровой стоимости. Она может варьироваться в пределах от 0,1 до 2%.

В дальнейших расчётах определяется размер налога. Для этого от общей стоимости нужно отнять сумму вычета. В данном примере от двух миллионов вычитается 800 000 рублей. Полученное значение умножается на установленную ставку налога. Например, 1 миллион 200 тысяч рублей умножается на ставку в 0,5%.

Это и будет искомая величина налога, которую должен заплатить хозяин квартиры в государственную казну.

Итак, кадастровая цена объекта недвижимости потребуется:

• при покупке или продаже;
• при проведении других сделок с недвижимым имуществом (например, при обмене или дарении жилья);
• при оформлении ипотечных кредитов.

Когда кадастровая стоимость выше?

Рыночная стоимость квартиры может быть ниже кадастровой

Рыночная стоимость в исключительных случаях может быть ниже, чем кадастровая. Такое случается в ситуациях, когда элитная квартира находится в новом доме, построенном из инновационных материалов.

В таком доме чаще всего использованы дорогие материалы, установлены современные лифты. Дорогостоящее строение в ГКН оценивается соответственно. Особенно это актуально для ситуаций, когда у здания совсем нет износа. А вот рыночная стоимость может значительно отставать.

Если же новостройка элитного уровня расположена далеко от центра, в новом районе нет достойной инфраструктуры, плохо организовано транспортное сообщение, то рыночная стоимость на квартиру будет совсем невысокой по сравнению с кадастровой.

Преобладание кадастровой стоимости над рыночной крайне невыгодно самому собственнику. В этом случае придется платить слишком большие налоги. Самый разумный шаг в этой ситуации – заказ новой справки о рыночной стоимости. Она должна отражать стоимость жилья на рынке в тот момент, когда была просчитана кадастровая стоимость.

Говорить об объективном сопоставлении кадастровой / рыночной стоимости можно в том случае, если они отражают ситуацию в одно и то же время. Получив справку о рыночной стоимости жилья в момент кадастровой оценки можно использовать в судебном процессе при оспаривании кадастровой стоимости.

Если сведения по оценке ГКН внесены в Росреестр менее 6 месяцев назад, то можно просто подать соответствующее заявление в эту организацию. Если там отказали в изменении кадастровой стоимости, то остается только судебный процесс. На него надо идти без колебаний, ведь это возможность отстоять свои права и сократить свои расходы.

Как связаны между собой рыночная и кадастровая стоимость?

Как можно оспорить кадастровую стоимость?

Кадастровую стоимость квартиры можно оспорить в суде

Что делать владельцу квартиры, если ее собственность была необоснованно завышена, и теперь государство ежегодно будет требовать большие налоги. Такие ситуации возникают достаточно часто, однако действия властей можно оспорить, чтобы добиться снижения кадастровой стоимости. Закон, посвященный оценочный деятельности, называет два варианта, при которых можно оспаривать кадастровую стоимость: если неверно указаны данные о самом объекте, и если неверно указана рыночная цена к моменту оформления документов. С первым случаем можно столкнуться не так уж часто: могут быть искажены данные о площади жилья, годе постройке дома и прочая фактическая информация, которую легко проверить и исправить.

Однако чаще встречаются ошибки именно в определении рыночной стоимости жилья. В этом случае можно обращаться в суд общей юрисдикции, куда потребуется предоставить доказательства ошибки, или написать жалобу в отдел урегулирования споров Росреестра. Подавать обращение можно в любое время, но лучше сделать это в начале года до начисления нового налога. Обращение будет рассмотрено, и если действительно будет выявлено нарушение, собственник может рассчитывать на снижение кадастровой стоимости.

Эту услугу оплачивает сам собственник: дешевле всего она обойдется для квартиры, а владельцам частного дома с участком придется заплатить значительно больше. К заявлению нужно также приложить справку об установленной кадастровой стоимости квартиры и копию правоустанавливающих документов. Обращение будет рассматриваться, и в течение месяца будет назначено заседание, на котором комиссия примет решение.

Другой путь – обращение в суд. Подается исковое заявление, в котором в качестве ответчика указывается отделение Кадастровой палаты региона, к нему нужно приложить пакет документов, подтверждающих обоснованность решений. Проводить независимую оценку придется и в этом случае, так что без расходов не обойтись. Кроме того, придется заплатить пошлину в размере 200 рублей.

Оспаривание кадастровой стоимости жилья может занять достаточно много времени: заявление должно рассматриваться в течение двух месяцев, но на практике процесс может тянуться дольше. Кроме того, не всегда удается убедить суд в своей правоте. Однако если ваше обращение будет признано обоснованным, кадастровая стоимость будет пересмотрена, и вы сможете добиться существенного снижения налоговой нагрузки. Система относительно недавно вступила в силу, однако иски к Кадастровой палате о пересмотре стоимости стали распространенным делом.

Мнение юриста-эксперта:

Стремление государства навести порядок с налогом на недвижимость, неоднозначно воспринято населением. Много возмущений и недовольств. Люди начали получать уведомления о налоге в разы превышающие прежние платежи. Это понятно, никому не хочется платить лишние деньги. Но государство предусмотрело возможность налогоплательщикам не согласиться с величиной налога. Как поступить, в статье подробно изложено два варианта.

Нашим читателям надо порекомендовать следующее. Не спешите бежать в суд, попробуйте первый вариант, может это сработает. Может оказаться так, что затраты на юриста окажутся значительно больше, чем вы получите выгоды от изменения кадастровой стоимости. Может случиться, что через год, рыночные цены упадут, опять появится возможность и желание понизить стоимость. Так и будете каждый год по судам бегать?

И, еще совет

Если в ближайшем будущем вы собираетесь продать недвижимость, то отнеситесь к процедуре изменения кадастровой стоимости осторожно. Будет ли для вас это выгодно

Вывод из изложенного материала. Недвижимость всегда требует к себе внимания и заботы. Это ваш капитал, к нему надо относиться со всей серьезностью. Руководствоваться сиюминутной выгодой не следует. Все надо взвесить и продумать. Лишь только потом принимать правильное решение.

Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости онлайн расскажет видеоматериал:

Соотношение рыночной и кадастровой цен

В первую очередь необходимо понять, в чём разница между ценами по кадастру и установленными рынком. Если смотреть на это с точки зрения оценки недвижимости, то критерии практически идентичны, что в первом, что во втором случае. Однако это не значит, что никакой разницы между кадастровой стоимостью и рыночной определить нельзя. Выделяют такие требования к оценке, которые характерны для рыночной цены, но при этом не применяются для определения кадастровой цены.

Речь идёт о таких характеристиках объекта недвижимости, как свежий ремонт в квартире, насколько востребована применяемая планировка, каково расположение квартиры и многие другие подобные критерии. Они определяют именно рыночную цену, в то время как кадастровая стоимость зависит совершенно от других условий и больше опирается на характеристики строения в целом, его размеры и назначение. В этом и заключается отличие.

С учетом того, что рыночная цена охватывает гораздо больше характеристик объекта, она определяет более высокие показатели по сравнению с кадастровой стоимостью. Чаще всего те суммы, что предлагает рынок, выше тех, что указываются в реестре ГКН. Однако определяется конкретное соотношение этих двух видов цен, так как безосновательное превышение кадастровой стоимости может повлечь за собой привлечение к ответственности.

Говоря о влияние одной цены на другую, можно отметить, что подобного воздействия не наблюдается. Результаты оценки для кадастра никак не смогут повлиять на оценку, проводимую для определения рыночной цены квартиры. То есть никакого воздействия кадастровых показателей на рыночные или наоборот не предусматривается, кроме того, все процедуры относительно установления стоимостей также будут совпадать.

Единственное отличие можно определить в процессе подсчёта рыночной стоимости. Оно выступает скорее особенностью и основывается на критериях, которых учитываются для того, чтобы определить нужную цену. Речь идёт о расположении квартиры и популярности планировки. В каждом регионе свои предпочтения, то есть рыночная стоимость очень разбросана территориально, она не будет одинаковой в каждом регионе, чего нельзя сказать о кадастровом показателе, который относительно однообразен.

Кто осуществляет проведение кадастровой оценки объектов недвижимости

Государственную оценку проводят бюджетные учреждения, называемые “ГБУ центр кадастровой оценки”. Эти центры собирают и обрабатывают полученные данные, а Росреестр формирует для них перечень всей недвижимости.

Работники ГБУ оценки обязаны соответствовать определенным требованиям:

• не иметь судимости за преступления в сфере экономики, а также за особо тяжкие, тяжкие и преступления средней тяжести;
• иметь высшее образование;
• получить профессиональную подготовку.

Собственники могут быть уверены в том, что государственный оценщик недвижимости — профессионал.

ГБУ кадастровой оценки на основе полученной информации проводит подсчет денежного выражения объектов. Каждые 3 месяца для контроля в Росреестр отправляются промежуточные отчеты.

Регистрационный орган проверяет предварительные и итоговый отчет, а затем включает все промежуточные сведения и информацию, полученную в ходе мониторинга рынка, в фонд данных кадастровой оценки.

В каких случаях стоимость можно изменить

Выделяется две причины, на основании которых цена жилья меняется:

• переоценка квартиры;
• внесение корректировок в сведения, содержащиеся в едином реестре.

Проявить инициативу изменения стоимости имущества вправе:

• собственник;
• граждане, которые собираются подписать договор, связанный с указанным жильем;
• государственный орган, когда имущество относится к его личной собственности.

Для начала процесса установления новой цены жилья, необходимо составить обращение. Подается соответствующее обращение в судебные органы или в комиссии, созданные для выполнения подобных функций.

Основания для начала процесса кадастровой оценки имущества (ст. 24.18 ФЗ № 135):

• ложные сведения, прописанные в документах на жилье;
• кадастровая цена не соответствует рыночной;
• для расчета стоимости использовались недопустимые методы.

Обязательно к заявлению прикладываются бумаги, подтверждающие обоснованность просьбы гражданина.

Корректировки, изменения в данных, содержащихся в ЕГРН, происходят, если:

• когда имущество ставилось на учет, предоставлялись ложные данные;
• вступившее в силу решение судебного органа о внесении новых сведений в единую базу учета недвижимости.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая цена недвижимости – это стоимостный показатель, который указывается в реестровых данных каждого элемента кадастровой карты. Данный реестр ведется гос. органом – кадастровой службой (палатой, еще ее называют гос. реестром), что является ответственной за своевременный учет данных об объектах недвижимости. Оценка ведется массово и регулярно.

Как правило, кадастровая цена обозначается в результате независимой оценки, заказываемой указанным государственным органом у частных оценочных предприятий.

Для чего она нужна

Итак, для чего нужна кадастровая стоимость имущества?

Когда рассчитывается стоимость квартиры, в первую очередь результат передается гос. органам. Рассматриваемая оценка недвижимости используется в официальных целях. К примеру:

• при налогообложении;
• при определении размера государственной пошлины для различных нотариальных действий;
• при спорах о легитимности договоров купли-продажи соответствующих объектов недвижимости.

Главным образом кадастровая оценка необходима государству, так как частные лица вправе самостоятельно определять ценность принадлежащего им имущества.

Стоимость участка земли, в том числе и кадастровая, определяется исходя из его площади. Так, при осуществлении кадастровой оценки земельных угодий, определяется цена множества участков за один раз, не по отдельности.

Цена отдельно взятого участка определяется путем умножения удельной ценности на площадь соответствующего участка.

Кадастровая стоимость недвижимости: квартиры, дома

Ценность зданий и помещений для кадастра определяется несколько иным образом. Так, оценщик определяет отдельные удельные значения для жилой и нежилой площади.

Кроме того, для оценки помещений значение имеет и оснащенность. К примеру, подключение к линиям энергоснабжения.

Принципы определения

Государственным органом, кто устанавливает кадастровую стоимость объекта недвижимости, является Федеральная служба госрегистрации, кадастра и картографии, а далее информацию вносят работники Росреестра в базу данных всего учитываемого недвижимого имущества (или ЕГРН).

При подсчете показателя применяется разработанная методика и формулы, включающие несколько важных характеристик объекта:

• виды целевого назначения земли, здания, постройки согласно техдокументации;
• особенности места расположения недвижимого имущества и развитость инфраструктуры;
• технико-эксплуатационные показатели (материал постройки, год сдачи объекта);
• благоустроенность территории;
• наличие или отсутствие юридических ограничений в праве на собственность;
• размер, площадь объекта;
• экономическая ситуация в населенном пункте, субъекте Федерации.

Помимо этих показателей эксперты по оценке учитывают и другие значимые факторы, например, социальная обстановка или особенность географического положения. В отношении недвижимости действует специально разработанные методические рекомендации, регламентирующие порядок вычисления стоимости. Объектом рассмотрения может стать не только готовый и сданный в эксплуатацию объект, но и недостроенная недвижимость.

Если в расчетах допущена ошибка и результат значительно расходится с текущими ценами на рынке, инициируют процесс корректировки через оспаривание.

Первичный расчет

Если предстоит поставить недвижимость на кадастровый учет впервые, обращаются в территориальное отделение Росреестра с заявлением о регистрации прав на недвижимость вместе с другими документами на объект.

Далее предстоит пройти следующие этапы:

1. Сотрудник Росреестра проверяет поданную документацию и одобряет заявку.
2. Недвижимость включают в очередь на проведение оценочных работ.
3. Полученные расчеты утверждают и вносят в Реестр недвижимости.

После заполнения базы выдают кадастровый паспорт на новый объект.

Корректировка сведений

Поскольку цены на недвижимость не стоят на месте, кадастровую стоимость необходимо периодически корректировать. Государственный орган инициирует переоценку каждые 3-5 лет. Но в Севастополе, Санкт-Петербурге, Москве данные обновляют каждые 2 года. Максимальный срок на обновление сведений составляет 5 лет. Если произошли серьезные изменения на рынке недвижимости, владелец вправе оспорить данные по кадастровому учету, действуя одним из доступных вариантов:

1. Заявление от собственника передают в спецкомиссию, работающую при Росреестре, которая рассматривает вопрос и принимает решение.
2. Если не удалось оспорить сумму, обращаются с иском в суд, предварительно проведя независимую экспертизу и заплатив госпошлину.

Важное значение для суда будет иметь наличие следующих обстоятельств:

1. Предыдущая оценка проводилась на основе неверных сведений или не полных данных.
2. Реальная стоимость жилья казалась значительно ниже, чем указано в документах.

Чтобы разобраться в вопросе, правильно ли проводилась процедура оценки, через форму запроса на сайте просят предоставить сведения о том, какие данные использовали для расчетов. Сведения не хранятся в свободном доступе, но по запросу их предоставят собственнику.

Практика показывает, что ошибки часто обнаруживаются в деталях, которые кажутся незначительными на первый взгляд.

Если есть старые документы, выданные задолго до перехода на выписку ЕГРН, можно уточнить информацию о недвижимости и ее параметрах в бумагах, полученных ранее. Возможно, ошибки в указании технических параметров привели к искажению расчетных данных.

Мнение собственника в суде необходимо подтвердить позицией профессиональных оценщиков. Платную независимую оценку выполняет компания, имеющая членство в СРО, страхующая ответственность персонала.

К судебному иску прилагают следующую документацию:

• выписку из Единого реестра;
• документы, подтверждающие право на собственность;
• бумаги, свидетельствующие о неверности предыдущего расчета;
• результаты оценочной экспертизы;
• платежный документ, подтверждающий уплату пошлины при подаче иска.

В процессе судебного разбирательства могут потребовать дополнительную документацию.