Налог на имущество физических лиц

По кадастровой стоимости

Данный метод расчёта повсеместно применяется с 2015 года. В качестве налоговой базы берётся кадастровая стоимость имущества, которая достаточно точно отражает рыночную цену объекта (сравнительно с инвентаризационной). В связи с этим и сумма налога несколько возрастает.

Формула расчёта проста: необходимо разность между кадастровой стоимостью и налоговым вычетом умножить на размер доли и на налоговую ставку (Н = (КС – НВ) * РД * НС). Информация о вычетах, размере доли и методе получения данных о кадастровой стоимости представлена ниже.

Налогоплательщики могут уменьшать налоговую базу на сумму положенного вычета:

1. Для комнаты – цена 10 м2.
2. Для квартиры – цена 20 м2.
3. Для жилого дома – цена 50 м2.
4. Для комплексов с жилыми помещениями в структуре – 1 млн. рублей.

Чтобы точно узнать кадастровую стоимость объекта, необходимо перейти на сайт налоговой службы, ввести кадастровый номер объекта и получить информацию о стоимости. В дополнение ФНС предоставит информацию о способе расчёта и сумме за текущий период.

Справка: Кадастровый номер можно узнать на сайте Росреестра при помощи адреса регистрации.

Размер доли в имуществе также имеет значение. Если у объекта несколько собственников, то сумма налога распределится согласно долям. Если собственность общая, то сумма делится поровну.

Приведём пример расчёта, в качестве которого возьмём простейшую ситуацию: у гражданина в собственности имеется 1/2 квартиры площадью 90 м2, полная кадастровая стоимость которой составляет 5 млн. 400 тыс. рублей (ставка налога в регионе – 0,1%).

Расчёт выглядит следующим образом:

1. Выясняем стоимость 1 м2: 5 400 000 / 90 = 60 000 рублей.
2. Высчитываем сумму налогового вычета, выясняя стоимость 20 м2: 20 * 60 000 = 1 200 000 рублей.
3. Подставляем полученные данные в представленную ранее формулу: Налог = (5 400 000 – 1 200 000) * 0,5 * 0,1% = 2 100 рублей.

Величина налога на половину квартиры, стоимость которой рассчитана по кадастровой стоимости, составит 2 100 рублей.

Расчет налога при продаже недвижимости — КАЛЬКУЛЯТОР v2.0

Налог при продаже недвижимости — это сумма, которую собственник должен заплатить государству, продавая свою недвижимость. На территории РФ налог обычно составляет 13% от денег, полученных при совершении сделки.

Подразумевается, что это налог на прибыль, то есть налогом обременяются собственники, продающие недвижимость с целью заработка денег. Например, купили недвижимость подешевле и через короткое время перепродают дороже, получая прибыль, поэтому система расчета налога не плоская — с любой суммы заплати 13% — а состоит из нескольких важных параметров.

Специалисты компании ЛИВЛА изучили данные налоговой службы (документы и декларации о расчете налога на продажу недвижимости на территории РФ) и, руководствуясь полученными знаниями, написали алгоритм, который со 100% гарантией рассчитает правильную сумму налога. Система расчета налога ЛИВЛА учитывает все параметры и мгновенно онлайн вычисляет стоимость налога при продаже недвижимости в каждом конкретном случае, пользователю остается лишь ввести свои уникальные параметры продажи недвижимости.
Параметры, которые необходимо заполнить для расчета налога он-лайн:

• Дата получения права собственности на объект недвижимости. Один из самых важных параметров расчета налога на продажу.
• Каким путем получена недвижимость. Необходимо выбрать ваш вариант из выпадающего списка:
  • Договор купли-продажи. Самый распространенный вариант, когда недвижимость была куплена за наличные, в кредит или ипотеку. Для вычисления налога важны параметры стоимости недвижимости при покупке и продаже, а так же и срок владения.
  • Дарение. Недвижимость была получена по договору дарения, в котором должна быть указана стоимость, а так же отметка (например, «ОТ БЛИЗКОГО РОДСТВЕННИКА»), которая влияет на расчет налога. Эти параметры нужно будет указать далее в расчете.
  • Наследство. В случае получения недвижимости в наследство, стоимость обычно не указана ни в каком документе — тогда расчет налога на продажу будет проводиться относительно кадастровой стоимости объекта недвижимости, а так же периода владения недвижимостью.
  • Приватизация. Распространненый вариант получения надвижимости на территории РФ. Налог рассчитывает относительно кадастровой стомости, времени владения и суммы продажи.
  • Строительство «с нуля». Сложный и неоднозначный вариант рассчета стоимости налога. Все этапы строительства должны быть задекларированы, документы на каждый этап сохранены у продавца, тогда их можно будет использовать при рассчете стоимости продаваемой недвижимости.
• Стоимость по договору получения недвижимости (из договора купли-продажи, договора дарениея, сумма потраченная на строительство)
• Кадастровая стоимость недвижимости. Можно посмотреть по кадастровому номеру на странице КАДАСТР.
• Важная информация о предстоящей сделке
  • Стоимость продажи недвижимость. Какая сумма будет указана в договоре купли-продажи
  • Флаг «ЕДИНСТВЕННАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ»
  • Флаг «Я УЖЕ ИСПОЛЬЗОВАЛ ИМУЩЕСТВЕННЫЙ ВЫЧЕТ»

Имущественный вычет

1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в имуществе.
Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.
В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.

Единственная недвижимость

При продаже единственной жилой недвижимости для собственника будет действовать особый минимальный срок — 3 года владения. Правило коснется только продажи ЕДИНСТВЕННОГО жилья. Недвижимость считается «единственной» если у собственника она одна, и сохраняет статус «единственной» в течении 90 дней после покупки второго объекта недвижимости.
Пример: 01.01.2017 была куплена квартира1, 01.01.2020 куплена квартира2, продать квартиру1 без уплаты НДФЛ можно в течении 90 дней от дня приобретения квартиры2, то есть до 01.03.2020 квартиру1 можно продать без уплаты НДФЛ

Порядок расчета налога на квартиру

Налоговая база и налог на квартиру

 В качестве налоговой базы выступает кадастровая стоимость квартиры, то есть стоимость, которая максимально приближена к рыночной стоимости имеющегося в собственности частного лица объекта налогообложения.

Базовая формула расчёта налога на недвижимость

Согласно статьи 402 НК РФ расчётной базой к 2020 году для имущественного налога должна стать кадастровая стоимость недвижимости, что значительно увеличит размер платежа. В связи с этим, было принято решение о постепенном переходе для смягчения финансового удара по денежным средствам собственников. 

Формула расчёта для переходного периода подробно расписана в статье 408 НК РФ.Из неё следует, что к учёту принимается не только кадастровая, но и инвентаризационная стоимость. В формуле используется уменьшающий коэффициент, необходимость которого к 2020 году отпадёт.

Н = (Нк — Ни) * Кф + Ни где

Нк — величина налога, полученная от кадастровой стоимости.

Нк = К * Ск (К- кадастровая цена и Ск — налоговая ставка);

Ни — налоговая сумма от инвентаризационной стоимости.

Ни = И * Си (И — инвентаризационная цена и Си — налоговая ставки);

Кф — уменьшающий коэффициент, который равен:

2015 — 0,2;

2016 – 0,4;

2017 – 0,6;

2018 — 0,8.

В 2019 году уменьшающий коэффициент использоваться не будет, потому с 2020 года пользователям придётся платить налог на недвижимость в полном объёме.

Ставки налога на квартиру

Так как налог на квартиру частных лиц является местным налогом, то конкретные размеры ставок налога на имущество физических лиц определяются в каждом муниципальном образовании отдельно.

В соответствии с требованиями налогового законодательства установлены следующие ограничения по налоговым ставкам налога на имущество физических лиц:

§ не более 0,1% от величины кадастровой стоимости объекта налогообложения, а также сооружений хозяйственного назначения с площадью не более 50 кв. м.;

§ не более 2% для перечня объектов налогообложения, определенных в Налоговом кодексе РФ, и объектов со стоимостью больше 300 миллионов руб.;

§ не более 0,5% для остальных видов имущества.

При этом власти некоторых муниципальных образований, таких как, например, Москва, Крым, Санкт-Петербург и другие, имеют право уменьшить ставку налогообложения 0,1% до 0 или, наоборот, увеличить её, но не больше, чем в 3 раза.

Законодательством допускается применение дифференцированных ставок в зависимости от таких параметров:

• Вид объекта налогообложения.

• Местонахождение объекта.

• Кадастровая стоимость.

• Территориальная зона, в пределах которой расположен налогооблагаемый объект.

Налоговые вычеты при расчете налога на квартиру

При расчете налога на имущество, в зависимости от видов объектов, размер кадастровой стоимости может быть уменьшен на сумму налогового вычета. В статье 403 НК РФ указано, что при исчислении имущественного сбора по кадастровой стоимости происходит его уменьшение. На федеральном уровне для квартир установлен вычет, равный стоимости 20 кв. м. данной квартиры. Такое количество метров не будет включаться в налогооблагаемую базу. Если кадастровая стоимость объекта налогообложения будет отрицательной величиной, то она в соответствии с принятыми правилами будет приравниваться к 0.

Муниципальным властям дано право увеличивать размер налогового вычета по своему усмотрению.

При наличии в собственности нескольких объектов недвижимости вычет распространяется только на один из них. Если не будет заявления от налогоплательщика с указанием конкретной недвижимости, то ФНС применяет его на то имущество, по которому налог будет максимальным.

Доля от квартиры и налог на квартиру

Если собственность в квартире оформлена на правах долевого участия, то расчёт производится для каждого собственника отдельно.

Если величина доли не выделена, то она определяется делением общей площади на количество собственников.

Как высчитать налог по кадастровой стоимости жилья

В большинстве регионов страны налог на имущество высчитывается по порядку переходного периода до 2020: в формулу расчета ввели сравнение с ГИС и коэффициенты понижения (для ИН за 2019 их уже не будет).
{banner_bottomtext}
Законодатель обязал все субъекты не позднее 31.12.2020 принять нормативные акты о стопроцентном использовании ГКС.

Формула расчета налога

Порядок расчета переходного периода:

• Узнать ГКС и ГИС.
• Узнать ставку, вычет по м² и коэффициент уменьшения.
• Вычислить ГКС за 1 м².
• Вычесть не облагаемое количество м².
• Рассчитать по кадастру: м² * цена 1 м² * ставка / 100%.
• Рассчитать по ГИС: инвентаризационная стоимость * ставка/100%.

• Взнос:

  • К полученному добавляем платеж с ГИС.
  • Результат умножаем на уменьшающее корректировочное значение.
  • От налога с ГКС отнимаем сумму с ГИС.

Расчетная формула со стопроцентным расчетом по кадастру (для 2020 и последующих годов) проще: вычисляют ГКС за 1 м² с учетом необлагаемых взносом м² и исчисляют из полученного сумму по ставке. В формулу не вводят уменьшающий коэффициент и ГИС.

Таблица с суммами

Базовый федеральный уровень ставок (п. 2 ст. 406 НК):

Ставки за 2020 обновятся:

Имущественные налоги принадлежат к местным (ст. 399 НК). На региональном уровне власти уполномочены отходить от базовых (федеральных) ставок и определять факторы, влияющие на начисление, но с ограничениями (п. 3 ст. 406 НК РФ):

• допускается уменьшать до нуля;
• увеличивать – до 3 раз.

Разница между региональным уровнем и базовым по стране особенно заметна в городах федерального значения, как правило, ставки там выше, но и льгот больше. Например, муниципалитет вправе поднять ставку по жилью до 0,5%. Информацию касательно ставок и иных позиций по регионам узнают на сайтах местных ФНС.

Примеры расчета

Пример для физических лиц по комнате/квартире. За 2018 год применяют правила переходного периода:

• Квартира имеет 30 м².
• Инвентарная оценка – 40 000, по кадастру – 600 000.
• ГКС за 1 м²: 600 000 / 25 = 24 000.
• Налогообложение уменьшается на вычет – 10 м². База составит 15 м².
• Ставка для комнат – 0,1%.
• Расчет по ГКС: 15 * 24 000 * 0,1% / 100% = 360 руб.
• По ГИС: 40 000 * 0,1% / 100% = 40 руб.
• Корректируем на коэффициент уменьшения: (360 — 40) * 0,8 + 40 = 296 руб. Это и есть искомая цифра.

За 2019 корректировочный коэффициент упраздняется – ИН по описанному примеру за этот год будет составлять полную сумму – 360 руб.

Пример по долям. Алгоритм расчета:

• Площадь 55 м².
• Два совладельца.
• ГКС – 6 000 000, ГИС – 400 000.
• Кадастровая цена 1 м²: 6 000 000 / 55 м². = 109 090.
• Рассчитываем метраж для платежа от ГКС: общая площадь 55 уменьшается на 20. Будет учитываться площадь 35 м².
• Ставка для жилых помещений – 0,1%.
• Налог с ГКС: 35 * 109 090 * 0,1% / 100% = 3 818 руб.
• По ГИС: 400 000 * 0,1% / 100% = 400.
• Уменьшение коэффициентом (3 818 — 400) * 0,8 + 400 = 3 134 руб.
• Разделяем результат на 2 совладельцев: 3134 / 2 = 1567 руб.

В 2020 придется оплатить имущественный налог без уменьшения коэффициентом и учета инвентарного значения. По описанному выше примеру он составит 1 909 руб. (3 818 разделяется на 2 собственника).

Для суммы за 2020 год и далее в будущем пример значительно проще:

• Квартира 60 м².
• Оценка по кадастру – 6 000 000.
• Цена за 1 кв. м: 6 млн / 60 = 100 000.
• Вычитаем 20 необлагаемых м², получим расчетную базу 40 м².
• Ставка 0,1%.
• Расчет: 40 * 100 000 * 0,1% / 100% = 4 000 руб.

Что такое социальный вычет при покупке квартиры и зачем он нужен?

Сегодня существует возможность вернуть средства, которые собственник квартиры уплачивал государству за приобретение жилья в собственность в виде подоходного налога — 13 процентов. Сделать это можно, если стоимость жилья не превышает 2 млн. рублей. Максимальная сумма возврата — 260 т.р. Она была установлена еще в 2008 году и сохраняется по сей день. Для квартир, купленных в ипотеку, вычет составит — 786,7 т.р. рублей. Многие называют социальный вычет щедрой компенсацией от государства.

Однако нужно учитывать, что получение социального вычета доступно только в следующих случаях:

• это ваше первое жилье,
• вы не покупали квартиру у близкого родственника.

Ограничений при налоговом вычете для квартир, купленных в ипотеку нет.

Социальный вычет можно получить по истечению года, за который будет осуществляться этот вычет. Делается это в налоговой инспекции. Можно получать вычет у работодателя в течение года, не доплачивая налог. Для получения социального налогового вычета понадобится предоставить такие документы (примерный перечень):

• копия паспорта,
• ИНН,
• номер счета расчетного,
• договоры купли продажи, либо долевого строительства,
• справка 2-НДФЛ,
• свидетельство о регистрации права,
• акт передачи в собственность,
• если квартира была приобретена в кредит: кредитный договор и справка из банка о выплаченных процентах,
• заявление на получение вычета в письменной форме,
• 3-НДФЛ,
• опись всех предоставленных документов.

Существует также список расходов, которые включаются в налоговый вычет:

• расходы на создание проектной документации,
• покупка стройматериалов,
• оплата труда рабочих,
• подключение ко всем необходимым коммуникациям.

Если квартира приобретена на вторичном рынке или строительство и ремонт происходят за счет работодателя, то все эти расходы не учитываются.

Кто может рассчитывать на социальный налоговый вычет:

1. Граждане РФ, которые находятся на территории государства не меньше, чем 183 дня подряд и получают официальный доход, не ниже прожиточного минимума. К таким гражданам не относятся официально безработные.
2. Пенсионеры, которые имеют официальный доход выше прожиточного минимума и платят с него налог.
3. Дети, не достигшие 18 лет. Вычет за них получает официальный представитель.

Какие льготы предоставляются пенсионерам

Как быть пенсионерам, если они оказываются в категории людей, которым вычет не полагается? Могут ли они рассчитывать на возврат средств?

Получение вычета при покупке квартиры пенсионером все-таки возможно, но с учетом некоторых особенностей. Возврат средств произойдет, если человек ушел на пенсию на позднее, чем три года назад. Квартира также должна быть приобретена не позднее этого срока. Сумма вычета будет эквивалентна сумме, которая была актуальна на тот момент. Будет учитываться не пенсия, а зарплата. Общая стоимость квартир не должна превышать 2 млн. рублей.

Все эти нюансы необходимо заранее предусмотреть, чтобы не оказаться в неудобной ситуации при покупке недвижимости. Ведь покупка квартиры — дело серьезное и не терпит невнимания и спешки. Если вы заранее будет знать, какие налоги вам необходимо будет выплатить вы избежите многих трудностей. То же самое можно сказать о получении налоговых вычетов, которые станут неплохой материальной поддержкой.

Математические формулы рассчитывается налог на квартиру

Ежегодный налог на квартиру в собственности в 2019 году будет начисляться и выплачиваться на основе показателя, утверждённого властями региона, а с 2020 года исключительно по кадастровой стоимости.

Кадастровый налог на квартиру или иную единицу недвижимости рассчитывается арифметическим путём:

Инвентаризационный налог на обособленную единицу недвижимости определяется расчётным методом:

При наличии нескольких налогооблагаемых единиц недвижимости окончательный платёж для перечисления по соответствующему коду рассчитывается арифметическим суммированием платежей по каждому объекту с учётом предоставляемых федеральных и местных льгот.

Если возникновение права собственности и налоговое обязательство, соответственно, произошло не с момента календарного начала года или в течение налогового периода имело место прекращение существования в связи с ликвидацией, то значение, рассчитанное по вышеприведённым формулам, корректируется путём умножения на понижающий коэффициент для расчёта налога на недвижимость. Показатель равен отношению месяцев нахождения в собственности единицы недвижимости на 12 месяцев. Если появление или утрата права произошли на протяжении половины месяца, то месяц из расчёта исключается, если объект находился в собственности свыше 15 дней, то месяц включается, как полный.

От близкого родственника или члена семьи

Близкие родственники

• родители и их дети;
• бабушки и дедушки (очень часто возникает вопрос: является ли бабушка близким родственником? Да, является. Также к ним относятся дедушки и внуки. Что касается прабабушек и прадедушек — конечно, они являются кровной родней для своих правнуков, но близкими не считаются);
• сестры и братья (имеющие общих родителей или имеющие общего отца или мать);
• также близкий родственник по закону — усыновитель и усыновленный, поскольку отношения между ними такие же, как у родителей и детей.

Члены одной семьи

• супруги
• родители и дети (усыновители и усыновленные)

Признание членом семьи в семейном праве.

Как сделать уменьшение налога на квартиру

Понижающий коэффициент применяется автоматически, поэтому считается методом понижения условно. Корректировочная цифра используется, когда платеж с кадастровыми показателями больше, чем с инвентарными. По платежу за 2019 год значение отменили. Но в этом году расчет производят за 2018 с применением корректировочной цифры в 0,8.

Способы снизить налог:

• перерасчет;
• оспаривание ГКС, ГИС.

Определение стоимости для недвижимости не допускает превышение стоимости по кадастру рыночных показателей.

Как оспорить кадастровую оценку

Оспорить инвентаризационную стоимость и кадастровую оценку можно в суде сразу или с предварительным обращением в Кадастровую палату / БТИ с просьбой добровольно сделать переоценку. Показатель по кадастру больше причин оспорить: он значительнее и подвержен более непостоянным факторам (изменение площади, целевого назначения).

Особенности по перерасчету:

• действует правило, по которому запрещено увеличивать уже внесенное, если в результате пересчета сумма окажется большей (п. 2.1 ст. 52 НК);
• если сумма взноса уменьшается при перерасчете, то процедура возможна только за 3 последние года.

Что проверить для перерасчета:

• время учета новой оценки: для ИН должна использоваться с даты отображения в ЕГРН;
• коэффициент: отношение количества полных месяцев, когда действовала прежняя ГКС к числу месяцев новой (ст. 52 и ч. 2 НК).

Основания:

• изменения площади и назначения объекта (количественных и качественных характеристик). Обновления по имуществу регистрируются в ЕГРН, и одновременно корректируется кадастровая стоимость. При обнаружении неправильного определения показателя возможен перерасчет;
• несоблюдение следующего правила. Взнос корректируется с момента внесения записи с новой ГКС:
• при изменениях до 2019 их не учитывают в расчете (п. 15 ст. 378.2 НК РФ);
• исчисление ИН с 2019 происходит по значениям ГКС на момент внесения записи в ЕГРН (п. 2 ст. 403 НК РФ).
• нарушения правил учета дат внесения изменений по ГКС (п. 5.1 ст. 382 НК, п. 5.1 ст. 408 НК);
• исправление технической ошибки в ЕГРН;
• судебное решение или оспаривание;
• решение спецкомиссии при Росреестре по заявлению о перерасчете от собственника объекта (приказ Минэкономразвития № 620 от 17.11.2017 г.).

Правила перерасчета по ст. 391 НК:

• исправление ошибки из-за технической неполадки: пересчитывают задним числом с момента возникновения погрешности;
• по решениям судов и комиссий:
• до 2019 – с налогового отрезка, когда подано прошение пересмотреть платеж, но до даты отображения в ЕГРН спорного значения ГКС;
• с 2019 – исправление выполняют задним числом и за все время применения спорной ГКС. Не с момента получения госорганом запроса на изменение данных от гражданина, а со времени фиксации старой кадастровой стоимости. Пример: неправильный ИН зафиксирован с 2017-го, заявление на оспаривание подано в 2019 году, платеж пересчитают с 2017-го.

Как происходит переоценка объекта

Формирование инвентаризационных значений:

• Определяют восстановительную стоимость.
• Перерасчет по ценам текущего года, применяя спецкоэффициенты.
• Узнают физический износ.
• Определяют инвентаризационную стоимость.

Формирование значений по кадастру:

• Администрация выносит постановление о переоценке.
• Создается перечень построек для переоценки.
• По конкурсу привлекается независимый или государственный эксперт.
• Осуществляется оценка по актуальным коэффициентам и согласно нормативам.
• Отчет анализируется саморегулирующимися экспертами-оценщиками.
• Сведения передаются местным властям, фиксирующим их в базах данных.

Инвентаризационная стоимость для уплаты налога определяется и пересматривается БТИ: до 1 марта ведомство предоставляет отчет по состоянию на 1 января.

Переоценка по ГКС осуществляется Кадастровой палатой (Росреестром) раз в 5 лет, точные даты устанавливают местные власти.