Reit-фонды

Какие REITы можно купить на Санкт-Петербургской бирже: полный список

Некоторые REITы можно приобрести на СПбирже. Для этого нужно открыть счет у любого российского брокера (список брокеров с самыми выгодными тарифами здесь)

Важно: некоторые брокеры могут не предоставлять доступ к отдельным REIT из-за их низкой ликвидности. Но большинство фондов купить всё же можно без особых проблем

Представляю вам полный список доступных для покупки REIT на Санкт-Петебургской бирже (данные актуальны на ноябрь 2020 года). Вы можете нажать на тикер и перейти на страницу REITа на СПбирже.

Правильный способ инвестировать в ритейл

Я назвал Realty Income лучшей универсальной дивидендной акцией на рынке, и на то есть веская причина. Realty Income не только выплачивает щедрый дивидендный доход в размере 4, 2%, но компания выплачивает 579 последовательных ежемесячных дивидендов (это более 48 лет) и увеличивает свои дивиденды в 98 раз с момента листинга на NYSE в 1994 году.

Realty Income имеет портфель из более чем 5400 объектов недвижимости, большинство из которых занимают розничные арендаторы.

Теперь, прежде чем вы начнете бегать по холмам, услышав слово «розничная торговля», важно подчеркнуть, что не вся розничная торговля терпит крах со стороны Amazon, а также не все виды розничной торговли подвержены рецессии. Фактически, Realty Income специально инвестирует в отдельно стоящие торговые объекты, которые занимают арендаторы, устойчивые к электронной торговле и рецессии

Просто назвать несколько примеров от лучших арендаторов Realty Income:

• Walgreens

  (NASDAQ: WBA)

  является крупнейшим арендатором Realty Income и продает недискреционные товары. То есть людям нужны рецепты и другие товары, которые продает Walgreens, даже в трудные экономические времена. И люди обычно нуждаются в этих товарах своевременно, что делает бизнес устойчивым к электронной коммерции.

• Доллар генерал

  (NYSE: DG)

  и несколько других долларовых магазинов являются основными арендаторами Realty Income. Они предлагают товары со скидкой, которые часто лучше, чем можно найти в Интернете. Кроме того, в бизнесе есть недискреционная составляющая.

• LA Fitness и Life Time Fitness — это бизнес, основанный на услугах и опыте, который просто невозможно скопировать онлайн. Люди должны физически посещать эти предприятия, и здоровье / фитнес остается приоритетом для многих людей, даже во время резких спадов.

Мало того, что портфель арендаторов разработан, чтобы избежать этих основных факторов риска, но все арендаторы Realty Income находятся в чистом лизинге. Как правило, это означает, что арендаторы берут на себя обязательства по долгосрочному начальному сроку (15 лет или более) с ежегодным повышением арендной платы или эскалаторами, встроенными прямо в здание.

Кроме того, чистый лизинг перекладывает большую часть непредсказуемых расходов на владение недвижимостью на доходы от недвижимости. Арендаторы несут ответственность за налоги на имущество, страхование и большинство расходов на содержание. Доход от недвижимости просто устанавливает арендатора и год за годом получает предсказуемый, растущий доход.

Виды фондов недвижимости REIT

Инвестиционные фонды недвижимости подразделяются на группы:

• REIT — инвестируют в физическую недвижимость: здания, сооружения, медицинскую, офисную и промышленную недвижимость.
• mREIT — инвестируют в ипотечные закладные. Как правило, у этих трастов нет физической недвижимости или её доля в общем портфеле составляет мизерный процент.

Смешанные фонды владеют как недвижимостью, так и ипотечными закладными.

В фондах, которые инвестируют в недвижимость, также присутствуют разделения по её виду или назначению:

• Коммерческая недвижимость и торговые площади.
• Промышленные объекты.
• Жилой фонд.
• Объекты медицинского назначения.
• Сельскохозяйственная сфера.

Почему рейты — хорошая возможность для инвестиций

Если вы не готовы к рискам и хотите инвестировать на долгосрок, REIT — отличная возможность. Они не принесут миллионов в течение месяца или года, но позволят получить “несгораемую пенсию” в долларах в долгосрочной перспективе. Сегодня существенную часть нашего портфеля составляют именно фонды зарубежной недвижимости. 

Вот почему REIT — это перспективное вложение:

1. Сегодня благодаря падению ключевых ставок увеличивается ценность материальных активов, включая REIT.
2. Облигации вскоре будут давать отрицательную доходность, что ведет к перетеканию средств на другие рынки. 
3. Во всем мире включен печатный станок, что ведет к инфляции и росту стоимости реальных активов.

Поэтому в нашем портфеле доля REIT — не менее 20-30%.

REIT дивиденды и дивиденды акций.

REIT – не единственные инвестиции, которые могут приносить дивиденды; многочисленные акции предлагают регулярные выплаты дивидендов инвесторам

Важно понимать, как они различаются как с точки зрения налогообложения, так и с точки зрения того, что стимулирует выплату дивидендов

С обыкновенными акциями, выплачивающими дивиденды, инвесторы подвержены явлению двойного налогообложения, когда прибыль облагается налогом на корпоративном уровне, а затем на индивидуальном уровне.

REIT защищены от одного уровня налогообложения, что означает, что они могут предложить относительно более высокую доходность, чем обычная облагаемая налогом компания.

С акциями, которые выплачивают дивиденды, инвесторы должны быть настроены на то, как компания генерирует денежный поток для выплаты дивидендов. Обычно это происходит от продажи товаров или услуг. С другой стороны, REIT используют свои договорные денежные потоки, полученные от аренды, для выплаты дивидендов.

Инвесторы могут посмотреть, насколько долгосрочные эти арендные договоры, сколько денежных потоков генерируется относительно выплаты дивидендов, и получить хорошее представление о безопасности выплачиваемых дивидендов.

При выплате дивидендов, выплаты часто связаны с общей стабильностью и прибыльностью компании. Если компания сталкивается с трудностями при получении доходов или имеет высокую долговую нагрузку, это может повлиять на сумму, выплачиваемую инвесторам. Исключением из этого правила могут быть дивидендные аристократы, группы компаний, которые последовательно выплачивали повышенные дивиденды инвесторам из года в год в течение 25 и более лет.

Гай Бейкер, основатель Wealth Teams Alliance в Ирвине, штат Калифорния, говорит, что инвесторы должны знать о факторах, которые могут аналогичным образом повлиять на выплату дивидендов REIT. Он говорит, о двух самых важных факторах – это увеличение доли вакантных должностей или имущественные проблемы, связанные с выкупом или дефолтом. «Дивиденды REIT должны быть более предсказуемыми», — добавляет он.

Акции REIT — сколько можно заработать

Условно можно разделить процесс инвестиций в акции REIT на два этапа. 

Во время первого “накопительного” этапа инвестор регулярно покупает REIT. Ему начисляют дивиденды (многие фонды выплачивают их раз в месяц), которые он также вкладывает в покупку REIT. Даже если сумма ежемесячных “взносов” составляет всего 5-10 000 рублей, за несколько десятилетий можно накопить значительный капитал. 

Инвестор с крупными суммами (50-60 тысяч ежемесячно) может рассчитывать получать до 1000 долларов только за счет дивидендов. Это примерный расчет, исходя из средней исторической доходности. Точную сумму вам не скажет никто — она зависит от выбора конкретного фонда/фондов, срока инвестирования и текущей рыночной ситуации.  

Увеличение суммы накопления происходит в геометрической прогрессии: спустя двадцать лет капитал увеличивается в четыре раза, спустя тридцать лет — в четырнадцать раз

Поэтому важно начать как можно раньше и заложить максимальный горизонт инвестирования. 

Второй этап — когда вы можете жить за счет дивидендов с REIT. 

Как инвестировать в REIT акции в России

У начинающих инвесторов часто не хватает средств, чтобы стать единоличным собственником недвижимости — даже если речь идет о недорогой квартире. Но инвестирование в reit позволяет без больших вложений стать совладельцем ликвидного доходного объекта за рубежом и получать постоянные выплаты.

Акции рейтов торгуются на биржах. Для инвестирования достаточно открыть счет у иностранного или российского брокера, имеющего доступ к одной из таких площадок.  

В мире насчитывается около 200 фондов зарубежной недвижимости. Так, на Нью-Йоркской бирже reit фонды США представлены активами более 150 компаний. Здесь же можно вложиться в ценные бумаги ETF недвижимости. 

Акции REIT на Санкт-Петербургской бирже

С небольшой суммой инвестиций лучше открыть счет у отечественного брокера. Для этого подойдет любой брокер с доступом к Санкт-Петербургской бирже. Там доступны акции около 40 REIT.  Стать участником торгов можно, открыв брокерский счет у любого из российских брокеров с выходом на СПб биржу — например, Тинькофф, БКС, Фридом Финанс и т.д. Достаточно открыть счет, завести деньги и создать заявку на покупку. Открытие и ведение счета, как правило, бесплатно, но брокер берет небольшие комиссии за операции. 

На СПБ бирже reit акции с дивидендами включены в сектор “Недвижимость”. Ниже представлен reit рейтинг 10 фондов на Санкт-Петербургской бирже, входящих в S&P 500:

• Realty Income;
• American Tower;
• Digital Realty;
• Iron Mountain;
• Regency Centers Corporation;
• Kimco Realty;
• Essex Property Trust;
• Boston Properties;
• Alexandria Real Estate Equities Inc;
• Welltower Inc.

Интерес к инвестированию снижает повышенная ставка налогов для акций зарубежных компаний, включая REIT. Граждане РФ должны заплатить 30% с полученных доходов. Обычно этот налог за владельца ценных бумаг платит брокер — инвестор получает доход уже за вычетом налога. 

Но поскольку REIT показывают высокую историческую доходность и обгоняют американский фондовый рынок по темпам роста на протяжении почти 50 лет, даже с учетом высокой налоговой ставки можно получить хорошую доходность. 

Налоговую ставку можно снизить, если открыть счет у зарубежного брокера. Правда, не все они работают с россиянами. Один из доступных для граждан РФ вариантов — Interactive Brockers. В таком случае налоговая ставка — 13% (10% вычтет брокер, 3% надо оплатить в ФНС РФ самостоятельно). 

Читайте, почему REIT — это самый комфортный способ инвестирования. 

REIT фонды: динамика котировок 

Котировка — это стоимость финансового инструмента в указанный период времени. На динамику влияют продавец и покупатель. Поэтому котировки постоянно меняются.

На графике ниже представлена динамика котировок акций Realty Income:

Источник графика Investing.com.

Инвестиции в акции фонда недвижимости REIT

REIT (Real Estate Investment Trust) — инвестиционный фонд недвижимости. Его основной заработок идёт от сдачи в аренду. Покупая акции фонда, инвестор покупает часть недвижимости.

Эти фонды котируются в виде акций на фондовой бирже. В нашей стране нету ни одного отечественного REIT, который бы торговался на бирже. Зато таких компаний много в США.

После листинга иностранных акций на Санкт-Петербургскую биржу в 2014 году, у российских инвесторов появилась возможность покупать REIT фонды наших брокеров. Фонды будут хранится у инвестора на обычном брокерском счёте.

Что входит в обязанности REIT:

• Сдача недвижимости в аренду;
• Мониторинг состояния;
• Приобретают новые объекты (чаще всего в кредит);
• Продают некачественные;

Инвестиционный фонд занимается управлением, исключая какие-либо действия со стороны акционеров.

2.1. Отсутствие крупных сумм для старта

Начать инвестировать в американскую недвижимость через REIT можно практически с любой суммы. Цены на акции фонда начинаются от 20$. Поэтому эти инвестиции доступны для рядовых инвесторов с небольшими стартовыми капиталами.

При этом можно купить несколько фондов, чтобы диверсифицировать риски отдельных компаний.

Ниже представлен список крупных Reit и описания чем он занимается (в скобочках указан тикер на бирже):

• Realty Income Corp (O). Самые разные объекты недвижимости;
• Simon Property Group Inc (SPG). В основном это крупные торговые молы;
• SL Green Realty Corp (SLG). Специализируется на объектах на Манхеттене;
• Medical Properties Trust Inc (MPW). Медицинские госпитали;
• Welltower Inc (WELL). Дома для престарелых;
• Federal Realty Investment Trust (FRT);

Купить эти и другие акции можно через брокеров. Рекомендую следующих (сам работаю через них):

У них минимальные комиссии за торговый оборот, бесплатные пополнения и снятия денег. Доступен полный перечень финансовых инструментов на бирже.

Подробные инструкции по покупке акций можно прочитать в статьях:

2.2. Дивидендная доходность REIT составляет 3-5% годовых

Средняя дивидендная доходность REIT лежит в районе 3-5% годовых в долларах. При этом инвестор ещё зарабатывает на курсовом росте акций около 2-10% годовых. Назвать сумму точнее сложно, поскольку рынок акций имеет высокую волатильность. В зависимости от точки входа и текущей цены прибыль может существенно отличаться для разных инвесторов.

Высокая дивидендная доходность получается из-за того, что минимум 90% чистой прибыли компании должно идти акционерам. Это законодательное требование к фондам.

Почти все крупные REIT являются дивидендными аристократами.

Примечание

Дивидендный аристократ — это компания стабильно выплачивающая дивиденды. Ежегодная выплата всегда увеличивается.

Некоторые REIT платят дивиденды каждый месяц. Например, O и SLG.

На дивиденды от REIT не распространяются льготы от справки W-8BEN, поэтому налог составляет 30% Это уменьшает дивидендную доходность почти на 1/3, но всё равно остаётся одной из самых высоких на всём фондовом рынке.

Налог на дивиденды по иностранным акциям;

2.3. Широкая диверсификация по объектам

Каждый фонд владеет большим количеством объектов (исчисляется сотнями и тысячами). У большинства компаний недвижимость располагаются в разных штатах, поэтому это создаёт дополнительную диверсификацию от рисков.

Вся недвижимость разом не может пострадать, если только не случится какого-то супер форс-мажора. Но тогда возможно и деньги будут никому не нужны. Поэтому инвесторы несут минимальные риски.

На внебиржевом рынке существуют ETF на REIT. ETF является фондом содержащим множество компаний REIT в каком-то соотношении. Обычно ЕТФ копирует фондовые индексы, в данном случае, возможно, копирование компаний с той же долей веса, что они входят в индекс.

2.4. Отсутствие каких-либо действий

REIT фонды дают полную свободу инвесторам в плане времени. Фактически, акционеры просто наслаждаются постоянными дивидендами и более ничего не делают.

Более профессиональные инвесторы могут иногда заглядывать в квартальные и годовые отчётности компаний из своих инвестиционных портфелей, но многие даже этого не делают.

2.5. Высокая ликвидность

Акции можно в любой момент продать/докупить на фондовой бирже по рыночной цене. Поэтому они относится к максимально ликвидным инструментам.

Например, если на рынке будет распродажа, то можно докупать акции. Когда на рынках эйфория, то стоит сокращать свою долю в акциях.

2.6. Защита от девальвации рубля

Деньги лежат в американской недвижимости, которая котируется в долларах. Значит, российскому инвестору не страшна девальвация рубля. Это тоже дополнительный плюс к надёжности.

Список REIT фондов недвижимости

В стереотипах людей есть мнение, что инвестиции в коммерческую недвижимость начинаются с миллионов рублей. На самом деле любой частный трейдер на бирже может вложиться в эту нишу имея 1000 рублей. Как устроены фонды коммерческой недвижимости, какая особенность по налогообложению?! Ниже я расскажу Вам по специфики инвестированию в список акций REIT.

Что же такое акции из списка REIT (Real Estate Investment Trusts)? Инвестиционный фонд покупает помещения или строит самостоятельно под отели, рестораны, ритейл. После этого сдают арендаторам и получает стабильный прогнозируемый доход в валюте. Для того, чтобы получать новый поток денежных средств такой фонд делает эмиссию акций и на полученные деньги строит нове объекты А держатели акций получают часть дохода от арендаторов в виде дивидендов. Поэтому войти в рынок коммерческой недвижимости может практически любой частный инвестор с $10 в кармане.

Особенность налогообложения акций из списка REITs

Даже если форма W-8Ben у Вас подписана, то всё равно эмитент удержит налог 30%. Эта особенность определена законодательством США. Поэтому у начинающих инвесторов из России частно возникает вопрос при поступлении дивидендов на банковский счет или брокерский. Так как при наличии подписанной формы W8 клиенты сразу брокеру задают вопросы, почему налоговой льготы нет. Но брокерская компания здесь не виновата, эмитент сам удерживает налог и присылает в депозитарий брокера уже очищенный дивиденд.

Список фондов REIT

Для получения статуса РЕИТ организация должна соответствовать ряду условий. Одним из ключевых — не менее 75% выручки должна приносить недвижимость. Это могут быть сделки купли продажи или сдача в аренду. Также есть условия по минимальному количеству акционеров и размеру установчого капитала, но это уже лирика. И кстати не менее 90% всего дохода должно выплачиваться акционерам в виде дивидендов. Зачастую годовая доходность в валюте превышает 5%, поэтому эти фонды и акции так популярны. Именно за сверхдоходность и приходится жертвовать 30% удержания налога.

В настоящее время в 38 странах на законодательном уровне утверждена форма собственности REIT. Поэтому, правила и требования к компаниям одинаковы Просто большинство из них добавлены именно на американские биржи NYSE и и NASDAQ. В России неквалифицированные инвесторы могут купить акции таки компаний на Санкт-Петербургской бирже. Поэтому так многих желающих привлекают такие активы.

Да и наглядное сравнение предоставляет Bloomberg, где видно преимущество REIT по доходности. Правый бирюзовый столик выше всех других активов по совокупному размеру дивидендов из наиболее ликвидных бумаг.

График дивидендной доходности фондов РЕИТс

Купить ETF на фонд недвижимости

Помимо покупки ценных бумаг на бирже можно купить ETF фонд от провайдера. Выглядит это как покупка целой корзины данного сектора. Одной из наиболее интересных бумаг является ETF с тикером VNQ от Vanguard. Этот актив доступен только квалифицированным инвесторам на данный момент. В состав данного фонда входят инвестиции Vanguard в апартаменты, гостиницы, рестораны, офисную недвижимость. То есть довольно сильная диверсификация внутри сектора. Но это все же остается внутри недвижимости. Поэтому для тех, кто не хочет самостоятельно подбирать активы — можно использовать готовый портфель.

Для любопытных инвесторов, кому важен состав и наполнение инвестиционного портфеля показываю активы. Здесь широка диверсификация между разными типами строений и арендаторами. В целом данный класс финансовых инструментов давно популярен на Западе, но в СНГ пока нет. Санкт-Петербургская биржа периодически добавляет новые ETF фонды и акции из списка REIT. По статистике почти половина американцев инвестируют в фонды недвижимости. Это отличный способ получения пассивного дохода в долларах.

Хочу добавить, что РЕИТ акции отличный актив для наполнения инвестиционного портфеля, даже если у вас нет опыта инвестирования. Помимо Вангард еще крупнейший частный финансовый холдинг Blackrock предлагает свои ETF. Они тоже интересны и пользуются большим спросом у управляющих компаний. Конечно прямыми конкурентами остаются БПИФы и Finex ЕТФ для российского частного инвестора. Но большое разнообразие на фондовом рынке является позитивным фактором. Каждый для себя уже самостоятельно сможет выбирать наполнение своего портфеля, отталкиваясь от собственных потребностей.