Покупка квартиры в ипотеку через сбербанк

Содержание:

Частые вопросы
Схемы работы системы
Договор купли-продажи квартиры через СберБанк
Что представляет собой Центр недвижимости от Сбербанка ЦНС?
Что такое ДомКлик от Сбербанка?
Перечень имущества, которое может выступать в качестве залога по ипотеке
Порядок проведения торгов
Ипотека от ДомКлик
Ответы на частые вопросы
Дополнительные услуги
Плюсы и минусы ЦНС в Сбербанке
Преимущества и недостатки
Как происходит продажа залоговой недвижимости?
Кто может воспользоваться услугой?
Стоимость услуги
Частые вопросы

Частые вопросы

У пользователей возникает масса вопросов, связанных с использованием СБР. Здесь собраны ответы на самые популярные.

Как посмотреть НС в Сбербанк Онлайн?

Номер счета указывается в договоре на оказание услуг, при необходимости получить сведения можно у сотрудников банка.

Функционал личного кабинета Сбербанк онлайн не предусматривает возможности предоставления информации о номере номинального счета. Это вызвано отсутствием необходимости и возможности совершения по нему операций через интернет.

Как снять деньги со счета?

Деньги со счета можно снять только, если обе стороны передумали заключать сделку. В этом случае договор оказания услуг СРБ расторгается и деньги перечисляются покупателю.

Если соглашение о расторжении ДКП, подписанное покупателем и продавцом, представить не представляется возможным, необходимо представить письменное подтверждение факта не подписания Соглашения сторонами сделки.

Срок возврата денежных средств покупателю составит 10 рабочих дней.

Сколько стоит открыть счет для покупателя или продавца?

Стоимость услуги составляет в среднем 2900 руб. Оплачивается она по соглашению между продавцом и покупателем. Точная стоимость зависит от региона, где она проводится, параметров сделки. Узнать стоимость открытия счета можно у менеджера СБР.

Больше никаких комиссий банком не взыскивается.

Чем отличается от банковской ячейки?

Использование банковской ячейки подразумевает заключение трехстороннего договора между продавцом, покупателем и банком. При этом при внесении денежных средств, должны присутствовать и продавец, и покупатель. Выдача денежных средств возможна только после получения документов о переходе права собственности. Стоимость индивидуального банковского сейфа от 75 руб. в сутки, при сроке до 30 дней. Дополнительно взыскивается более 2000 руб. за контроль доступа.

Отличительными особенностями использования СБР являются:

Применение безналичных расчетов. Покупателю не потребуется снимать со счета наличные, чтобы внести их в банковскую ячейку, и оплачивать за это дополнительную комиссию.
Сервис самостоятельно запрашивает РОСРЕЕСТР о прохождении процедуры регистрации.

Схемы работы системы

Сервис безопасных расчетов от Сбербанка прост и удобен в использовании. Следуя простым инструкциям, можно быстро и безопасно совершить сделку по купле и продаже. Алгоритм действий:

Войти на портал и создать сделку.
Покупатель должен перевести сумму, указанную в соглашении на счет Сбербанка.
За хранение и безопасность финансовых средств до завершения сделки отвечает банк.
Вторая сторона выполняет свои обязательства: регистрирует договор, производит и передает товар или выполняет услугу.
Покупатель или приемщик отмечает на портале состоявшуюся договоренность. В случае с недвижимостью факт сделки подтверждается документами из Единого государственного реестра недвижимости.
Совершается автоматический перевод финансов на счет продавца.
Сторонам присылается уведомление о завершении сделки.

В случае когда покупатель обращается за ссудой в банк, финансовая организация пополняет счет после регистрации займа, затем полная сумма отправляется второй стороне. Возможно пополнить счет при использовании пакета услуг самоинкассацией через банкоматы.

Устройства способны принимать по 200 денежных купюр за один раз и доступны к использованию круглосуточно. Процесс внесения больших сумм безопасен, удобен и быстр. После зачисления на экране фиксируется номинал и количество банкнот. Безопасность обеспечивается за счет использования личного кабинета с уникальными логином и паролем.

Договор купли-продажи квартиры через СберБанк

Мало просто выбрать квартиру и заключить договор с продавцом. После выхода на сделку при оформлении ипотеки, происходит: оценка недвижимости и подтверждение наличия первоначального взноса. Каждая процедура требует времени.

Если обе стороны сделки устраивают условия, эксперты рекомендуют заключить предварительное соглашение. Этот документ дисциплинирует стороны, и выступает грантом заключения основного договора купли-продажи. Он должен содержать условия совершения основной сделки, и ответственность одностороннего отказа.

Стоит учитывать, что это соглашение составляется сторонами самостоятельно или при помощи специалистов, но должно быть согласовано с банком. На его основании будет составлен основной договор. Именно он и будет являться подтверждением перехода права собственности от продавца к покупателю. Только после его оформления регистрируется право собственности в Росреестре.

После проверки всех документов банк предоставит сторонам текст договора. Они должны будут ознакомиться и подписать его в случае полного согласия.

Что представляет собой Центр недвижимости от Сбербанка ЦНС?

ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» открыто в 2015 году и является отдельным юридическим лицом, которое работает на основе финансового учреждения и помогает клиентам проводить операции, связанные с покупкой и продажей недвижимости.

В структуру сервиса входят:

сайт «Домклик», который помогает решить вопросы, связанные с покупкой и продажей жилья;
услуга по оценке жилых и нежилых помещений, зданий в помощь ипотечным клиентам;
отдел, который производит электронную регистрацию и решает вопросы с Росреестром;
СБР — сервис, обеспечивающий безопасную передачу денег от покупателя к продавцу.

В процедуре купли-продажи участвуют субъекты:

Покупатель, который передает всю или часть суммы с личного счета на номинальный.
Финансовое учреждение, выступающее в роли посредника между участниками сделки и Росреестром. Сотрудники регистрируют сделку, дожидаются документального подтверждения смены собственника.
Служба регистрации собственности на жилые и нежилые помещения. Проверяет все документы, переоформляет права и отправляет выписку в банк.
Продавец. По завершении сделки получает право пользоваться переведенными средствами.

Первый этап процедуры заключается в том, что прежний и будущий владельцы имущества приходят в ЦНС и заключают договор. В нем расписаны правила работы с системой, права и обязанности сторон.

Следующим этапом служит открытие номинального счета в банке, на который деньги вносит один субъект, а пользоваться будет только второй. Финансовое учреждение со своей стороны контролирует всю цепочку движения денежных средств. Покупатель обязан внести указанную сумму до передачи прав на имущество. После документального подтверждения совершения сделки деньги передаются на счет продавца. В случае отмены сделки средства передаются покупающей стороне.

Что такое ДомКлик от Сбербанка?

Возможности сервиса в режиме онлайн:

подача заявки на получение ипотеки, рефинансирование и снижение процента;
подбор недвижимости на первичном и вторичном рынке у аккредитованных продавцов и застройщиков;
предварительный расчет стоимости кредита с помощью ипотечного калькулятора;
снятие обременения с объекта недвижимости после выплаты кредита;
оценка недвижимости по всей России;
страхование недвижимости, жизни и здоровья при оформлении договора ипотеки;
электронная регистрация ипотечной сделки без визита в Росреестр или МФЦ;
безопасные расчеты между продавцом и покупателем без посещения банка;
срочный заказ выписки из ЕГРН;
получение консультаций по вопросам ипотечного кредитования.

В верхнем меню главной страницы сайта обозначена еще одна услуга – снижение процента по уже действующей ипотеке. Но при переходе в этот раздел вы увидите сообщение, что услуга не предоставляется.

Сервис имеет мобильное приложение, которое вы можете загрузить бесплатно в Google Play или App Store, и управлять своей ипотекой не только из дома, сидя за компьютером, но и в дороге со своего смартфона.

ДомКлик объединяет продавцов, покупателей, застройщиков, оценщиков, государственные органы в едином информационном пространстве. Вы можете зарегистрироваться в качестве клиента или партнера. Расскажу более подробно о самой процедуре регистрации.

Перечень имущества, которое может выступать в качестве залога по ипотеке

Банк может взять в залог по ипотечному договору такие виды недвижимости, как:

квартиры;
жилые дома;
комнаты;
коттеджи;
земельные участки;
гаражи;
постройки, административные здания.

Если заемщик регулярно вносит ежемесячные платежи по ипотеке, не допускает просрочек, тогда залоговое имущество остается у него.

Если в силу каких-то обстоятельств он перестает соблюдать условия договора, у него формируется задолженность и он не знает как погасить ипотечный кредит, тогда его залоговое имущество передается банку, который в дальнейшем продает залог другому покупателю.

И таким образом банк возвращает свои деньги, компенсирует затраты, понесенные им при оформлении и выдаче ипотеки.

Продажа квартир осуществляется несколькими путями:

прямая продажа;
аукцион, который проводит АО «Российский аукционный дом» и ЗАО «Сбербанк–АСТ».

«Сбербанк» может начать продажу залоговой квартиры только после того, как будет вынесено судебное решение о конфискации имущества должника или после того, как текущий заемщик даст свое согласие на продажу предмета залога.

А обращаться в суд банк может только тогда, когда заемщик не пытается урегулировать вопрос с погашением ипотеки в мирном порядке, не идет на компромисс, не выплачивает даже проценты по кредиту.

«Сбербанк» осуществляет продажу квартиры, заложенной бывшим заемщиком, в 21 регионе страны.

Порядок проведения торгов

На стадии исполнительного производства судебный пристав передает недвижимость для реализации в компетентный госорган – Росимущество. Причем последний может организовать торги самостоятельно или прибегнуть к услугам сторонней организации.

Этапы торгов:

Извещение о проведении торгов. Публикуется минимум за 10 дней до назначенной даты аукциона.
Первичные торги. В течение торгового периода участники аукциона вносят свои ценовые предложения по представленному лоту, которые должны быть выше его стартовой стоимости. Причем размер повышения стоимости (так называемый, «шаг») устанавливается организатором торгов.
Повторные торги. В ряде случаев с первого раза реализовать имущество не получается (не набралось нужного количества участников; никто не предложил цену, выше стартовой; победитель не оплатил лот). Если банк не согласится выкупить залоговую квартиру по начальной стоимости, то назначается второй этап продаж. Интернет-аукцион назначается через 10-30 дней после несостоявшихся первых торгов. Цена лота при этом снижается на 15 % (не снижается, если торги повторяются в связи с неоплатой лота предыдущим победителем). Торги проводятся по первоначальной схеме.
Оставление квартиры за банком. Это происходит в случае, если и вторые торги признаны несостоявшимися. В этом случае банку предлагается приобрести залоговую недвижимость со скидкой в 25 %. Если кредитная организация отказывается от такой сделки, лот снимается с реализации, а исполнительный документ возвращается без исполнения. Но банк вправе повторно предъявлять его ко взысканию.

Ипотека от ДомКлик

Сервис ДомКлик предлагает оформить заявку на все виды ипотечного кредита, с которыми работает Сбербанк. Для снижения ставки на 0,3 % вы можете воспользоваться базой недвижимости от партнеров банка. Это агентства недвижимости и застройщики.

Что нужно сделать, чтобы получить скидку 0,3 %:

Шаг 1. Подать заявку онлайн и дождаться предварительного одобрения банка.

Шаг 2. Выбрать из базы квартиру, которая отвечает вашим требованиям и предпочтениям.

Советую сразу задать необходимый город. Тогда вся информация на сайте будет касаться только выбранного населенного пункта.

Красной стрелкой показала специальный значок, который означает, что квартира пока не рассматривается другими заемщиками, и вы можете договариваться с продавцами. При нажатии на конкретное объявление откроется подробное описание квартиры, дома, района и т. д. Все это с многочисленными фотографиями.

Кроме того, после описания дается интересная информация, которая называется “Анализ цен”. С помощью математических алгоритмов проведен анализ цены на аналогичные квартиры. Сравниваются сделки за последние 3 года, в расчетах участвуют более 40 параметров. Среди них:

характеристики дома и квартиры,
местоположение,
транспортная доступность и другие.

Как вы видите на скрине, цена в объявлении почти на 1 500 000 руб. превышает рыночную цену. Есть о чем задуматься.

В правой стороне от базы квартир есть специальный фильтр, в котором вы настраиваете необходимые параметры, чтобы сузить и ускорить поиск:

тип квартиры (новостройка или вторичка);
город и конкретный адрес, если нужно;
количество комнат;
диапазон цены;
площадь;
этаж и этажность дома;
санузел.

На скрине представлен фрагмент фильтра.

На некоторых объявлениях имеется подпись “Возможно одобрение без оценки”. Что это значит? А то, что вы можете сэкономить на услугах оценщика. Сбербанк не потребует отчета об оценке при соблюдении ряда условий:

цена квартиры не должна превышать 20 000 000 руб.,
квартира передается в залог банку,
специальные требования к выложенным на сайте фотографиям и описанию объекта,
право собственности зарегистрировано после 1998 года.

Точно такая же процедура действует и по выбору квартиры в новостройке. Вместо агентств недвижимости в качестве продавцов выступают застройщики. И в фильтре с правой стороны будут другие параметры: например, год сдачи дома, наименование застройщика и т. д.

Шаг 3. Если цена и квартира вас устраивает, позвоните продавцу и договоритесь о просмотре. Все контакты вы также найдете в объявлении.

Шаг 4. После просмотра в случае вашего положительного решения о покупке данной квартиры, вы посылаете ее на одобрение в банк.

Далее следует стандартная процедура оформления ипотечного кредита. Все операции осуществляются в онлайн-режиме, но подпись на кредитном договоре вы должны поставить все-таки в банке.

Если вы еще не определились с выбором, то понравившиеся квартиры вы можете добавлять в избранное и следить за изменением цены.

Ответы на частые вопросы

Отличие от аккредитива?

СБР с номинальным счетом дешевле и требует подписания меньшего количества документов.

Отличие от банковской ячейки?

Не нужно беспокоиться о сохранности денег в сейфовой ячейке.

Сколько стоит открытие счета для покупателя/продавца?

Если у покупателя или продавца нет личных счетов в Сбербанке, и они хотят открыть их — то это можно сделать совершенно бесплатно в отделении.

Сколько стоит открытие номинального счета?

Фактически открытие бесплатно, но оно осуществляется в рамках Сервиса безопасных расчетов. Стоимость услуг СБР составляет 2000₽.

Сколько нужно доплатить при необходимости продления сроков сделки?

Доплата не требуется.

Кто платит за СБР?

При классическом подходе — 2000 рублей оплачивает покупатель квартиры. Но этот вопрос не регламентирован, а значит оплату может произвести и продавец или возможно разделить траты.

Если сделка отменена?

Деньги автоматически вернутся на счет, с которого покупатель делал перевод. Или на другой счет покупателя, если это указано в договоре.

Сколько раз нужно посетить офис Сбербанка?

Если сделка проходит в штатном режиме, то достаточно 1 посещения банка.

Дополнительные услуги

Нельзя обойти стороной дополнительные услуги, которые предлагает ДомКлик от Сбербанка.

Оценка недвижимости

Обязательным документом при получении ипотечного кредита является отчет об оценке рыночной стоимости объекта, который вы передаете в залог банку. Это может быть недвижимость, которую вы приобретаете с помощью займа, или любая другая.

Банки выдвигают жесткие требования к оценочным компаниям и частным оценщикам. Сбербанк – не исключение. Чтобы избежать недоразумений во время процедуры оформления кредита, лучше обратиться к оценщикам, аккредитованным банком. Список их по каждому региону – внушительный, есть из кого выбрать.

Срок подготовки отчета – от 1 дня.

Страхование

Напомню, что страхование объекта залога – обязательная процедура, жизни и здоровья – добровольная. Но имейте в виду, что отказ от личного страхования автоматически повышает ставку по ипотечному кредиту. В Сбербанке – на 1 %. Никто не запрещает вам выбрать любую страховую компанию, но у всех банков есть свои аккредитованные страховщики.

На ДомКлик купленный страховой полис загружается онлайн, не обязательно его нести в банк.

Договор страхования продлевается ежегодно. За каждый день просрочки обязательного страхования предмета залога Сбербанк начисляет неустойку в размере ½ от процентной ставки по кредиту.

Если вы через год или несколько лет решили не возобновлять страхование жизни и здоровья, то банк увеличит вам процентную ставку на 1 %.

Электронная регистрация сделки

Еще один онлайн-сервис, который позволяет направлять документы на регистрацию сделки купли-продажи в Росреестр без посещения этого учреждения.

На оформление документов иногда тратится больше времени, чем на выбор недвижимости. Вот как выглядит стандартная процедура регистрации права собственности на приобретенную недвижимость:

Вы подписываете кредитный договор.
Передаете документы в МФЦ для регистрации.
МФЦ отвозит их в Росреестр, там оформляют право собственности и снова передают в МФЦ.
Готовые документы вы забираете и везете в банк.

Около 2 недель можно потратить на такой кругооборот документов. А если допустили ошибку, придется делать новый круг.

В сервисе электронной регистрации заполнением документов занимается менеджер, который напрямую отправляет документы в Росреестр. Готовые документы приходят на электронную почту всем участникам сделки.

С целью популяризации сервиса Сбербанк снижает ставку по кредиту на 0,1 % для тех, кто воспользовался услугами электронной регистрации.

Стоимость услуги зависит от региона и типа жилья и составляет от 5 550 до 10 250 руб.

Сервис безопасных расчетов

Этот сервис создан специально для безопасности продавцов и покупателей недвижимости, их защиты от мошенников и обычных грабителей в случае расчета по сделке наличными.

Стоимость услуги составляет 2 000 руб. Так работает сервис.

Перечень документов для получения услуги минимальный.

Выписка из ЕГРН

Еще одна электронная услуга, которая позволяет в срочном порядке получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости. С 2016 года Росреестр не выдает бумажные свидетельства о регистрации права собственности. Получить всю информацию о владельцах, об отсутствии обременений можно только из выписки.

На сайте ДомКлик стоимость простой выписки составляет от 49 руб., а время ее получения в большинстве случаев – не более 1 дня. Документ можно заказать на фирменном бланке Росреестра без подписи или с электронной цифровой подписью, которая признается законной во всех организациях.

Плюсы и минусы ЦНС в Сбербанке

Проведение покупки объекта недвижимости через ЦНС имеет плюсы для всех сторон сделки:

Расчет производится безналичным путем, что намного безопаснее наличных, нет риска получения фальшивых купюр.
Пока документы находятся в Росреестре, покупателю не потребуется где-то хранить денежные средства, заключать договор об аренде банковской ячейки, оформлять расписки о передаче денежных средств. После регистрации деньги перечисляются продавцу на счет.
Продавец может быть уверен в наличии и сохранности денежных средств, покупатель без его согласия не сможет снять их с номинального счета.
Покупатель получает защиту от недобросовестных продавцов, когда они пытаются обманом получить деньги без передачи недвижимости.
Уменьшение количества визитов в банк, сокращение времени на документооборот.
Отсутствие необходимости самостоятельно контролировать факт регистрации сделки.

Основным недостатком услуги является недостаточная отлаженность предоставления услуги. Например, в результате затянутости сроков поступлений денежных средств, может возникнуть ситуация, при которой ипотечный заемщик уже платит проценты за кредит, но получить жилье в пользование не может, т. к. фактически деньги не перечислены.

Еще больше проблем создает ситуация, когда деньги за недвижимость продавцу требуются срочно. Например, необходимо делать взнос на приобретение жилья с выделением субсидии. Продавцу приходится заранее планировать сроки поступления денежных средств с учетом возможных задержек, что часто просто невозможно.

Дополнительными минусами являются:

При внесении денежных средств со счета, открытого в другом банке, может быть взята дополнительная комиссия за перевод.
Не все сделки можно проводить через СБР.

Негативным фактором может выступать навязывание сотрудниками банка проведение сделки через СБР. Условие может быть включено в договор «по умолчанию» и только после подписания документов клиенту сообщается о необходимости оплаты дополнительной услуги.

Преимущества и недостатки

По описанию сервис простой, полностью прозрачный, является неплохой заменой банковской ячейке и аккредитиву. К тому же Сбербанк возглавляет российские рейтинги банков по надежности и качеству обслуживания. Однако клиенты, которые уже успели воспользоваться услугами Центра недвижимости, отмечают ряд недочетов.

К преимуществам системы относят:

Отсутствие рисков, связанных с воровством, мошенничеством и фальшивыми деньгами.
Отсутствие расписок и прочей бумажной волокиты.
Банк контролирует наличие средств на счете на протяжении всей процедуры.
Документы подготавливаются сервисом самостоятельно и согласовываются со сторонами процесса.
Взаимодействуют с Росреестром сами сотрудники центра.
Продавцу не нужно посещать банк для перевода денег.
Если сделка срывается, сумма возвращается покупателю в полном размере.
Комиссии, скрытые платежи и проценты отсутствуют.

К недостаткам пользователи зачислили следующее:

Сервис не до конца отработан, в процессе возникают препятствия, требующие времени, дополнительных процедур.
Собственником номинального счета выступает третье лицо — ООО «ЦНС», за которое само кредитное учреждение ответственности не несет.
Список объектов недвижимого имущества, с которыми работает система, ограничен.
Время оформления документов часто превышает заявленные 2 часа.
Сделка может длиться больше заявленного времени.
Присутствуют задержки с передачей денег на счет продавца.

Как происходит продажа залоговой недвижимости?

Если клиент хочет приобрести реализуемую через Сбербанк недвижимость, продажа может происходить несколькими способами:

прямая продажа;
аукцион.

Квартиру Сбербанка выставляют на торги, указав ее начальную стоимость. Обычно это составляет около 70−75% от средней стоимости жилья на рынке недвижимости.
Желающие приобрести залоговое имущество могут предложить цену, но она должна быть выше минимальной стоимости.
Участник аукциона, предложивший самую высокую цену за недвижимость, становится покупателем.
Если на протяжении 14 дней покупатели на залоговую квартиру не были найдены, цена снижается на 10−15%. Это продолжается до тех пор, пока не появится человек, желающий приобрести данный объект.
Если ваша цена за объект недвижимости выше, чем предложили другие участники, вы становитесь победителем торгов. После этого вам остается лишь расплатиться с банком: вы можете заплатить наличными или оформить договор ипотеки.

Приобретать залоговую недвижимость от Сбербанка удобно, поскольку продажа проходит через его дочернюю компанию.

Подтвердив аккредитацию на сайте, клиент должен пополнить свой виртуальный счет. Необходимо внести не менее 2% от цены залогового имущества.

Кто может воспользоваться услугой?

Объектом процедуры купли-продажи может стать любой вид недвижимости:

жилье в новом доме;
квартира, комната или часть площади с вторичного рынка;
парковочные места;
здания коммерческого назначения.

Воспользоваться услугами общества ЦНС не получится, если:

стороны представляют интересы третьих лиц по доверенности;
в договоре указаны двое или более лиц, которые должны получить денежные средства от продажи;
объектом сделки становится здание с землей или участок под строительство;
одна или все стороны сделки не являются гражданами РФ;
право собственности на имущество было оформлено позднее 1998 года.

Стоимость услуги

Помощь, предоставляемая сервисом безопасных расчетов, не бесплатна. Независимо от стоимости продаваемого жилья оплата составляет 2000 руб. Однако существует несколько параметров, которые могут повлиять на ее стоимость:

При зачислении финансовых средств со счетов иных банков взимается комиссия. Величина взноса зависит от установленных этим финансовым учреждением нормативов.
Скидки, предоставляемые Сбербанком своим клиентам и определенным слоям населения.
Если средства перечисляются с физического на юридический счет или наоборот, обязательна оплата комиссии.

Услуга включает открытие виртуального счета, проверку и подтверждение смены владельца квартиры, зачисление и передачу финансов от покупателя продавцу.

Комиссия для большинства заявителей составляет 0,8%. Сервис безопасных расчетов пользуется большим спросом на рынке сделок с недвижимостью. Он отличается надежностью и простотой в использовании, экономией времени и средств при сделках на приобретение жилья в разных регионах.