Нужно ли оформлять страхование недвижимости при ипотеке в 2021 году: риски, стоимость полиса, порядок действий

Что такое страхование недвижимости при ипотеке?

Когда клиент приобретает квартиру в ипотеку, ему необходимо застраховать данное имущество: это прописано в Федеральном законе «Об ипотеке»

Однако важно отметить, что этот вид страхования является вменённым, а не обязательным (в отличие от, например, ОСАГО). Это означает, что в законе не указано, кто именно должен страховать ипотечное имущество; в то же время, банки просто не выдадут без страховки кредит, тем самым перекладывая заботы на плечи заёмщиков

Также необходимо обратить внимание на тот факт, что в рамках ипотечного страхования можно приобрести и другие виды страховых покрытий (на случай смерти или травмы, титульное страхование и т.п.), однако банк не имеет права отказать в выдаче ипотеки, если в полисе будет покрытие только для недвижимости. Объектом ипотечного страхования недвижимости может выступать как обычная квартира, так и загородный дом или таунхаус

При этом застраховать можно как новые кирпичные здания, так и старые деревянные дома – для них страховщики подберут отдельные тарифы, исходя из опыта предыдущих клиентов. Впрочем, страхуется по стандартному договору именно недвижимость, а не имущество в нём, поэтому, к примеру, при пожаре выплат по сгоревшему шкафу не предполагается

Объектом ипотечного страхования недвижимости может выступать как обычная квартира, так и загородный дом или таунхаус. При этом застраховать можно как новые кирпичные здания, так и старые деревянные дома – для них страховщики подберут отдельные тарифы, исходя из опыта предыдущих клиентов. Впрочем, страхуется по стандартному договору именно недвижимость, а не имущество в нём, поэтому, к примеру, при пожаре выплат по сгоревшему шкафу не предполагается.

От чего зависит стоимость страховки

При обращении за ипотекой клиенту Сберегательного банка обязательно предложат оформить личный полис в компании, входящей в общую структуру Сбербанка, оставляя право окончательного выбора между несколькими страховщиками, входящими в список организаций, с которыми сотрудничает кредитор.

Прежде чем принимать решение, рекомендуется проанализировать стоимость страхования при ипотеке во всех организациях из списка, сравнить их спектр услуг, надежность и другие параметры

Следует обращать внимание и на такой вариант защиты заемщика, как комплексное страхование, обеспечивающее максимально полную защиту по многим рискам ипотечного заемщика. Выбор полного страхового пакета дает максимум защиты от любых негативных событий на период выплаты ипотеки с экономией средств, если сравнивать суммарные расходы на приобретение каждого из видов полиса по отдельности

Выбирая страховщика с учетом стоимости услуг, не следует забывать не менее важные факторы: надежность компании, ее рейтинг по отзывам страхователей, качество предоставляемых услуг, полноту финансовой защиты.

Анализ стоимости лучше выполнять сразу по трем видам защиты, напрямую связанным с ипотечным кредитованием:

• страхование конструктива (или имущественное). Обеспечивает выплаты на случай порчи объекта залога в период действия ипотеки;
• личная защита. Страхует риски, связанные с утратой трудоспособности, снижением доходов в результате утраты здоровья или в случае смерти должника;
• защита титула. Особенно важна в первые три года после сделки, так как защищает от потери права на собственность и признания купли-продажи недействительной.

Несмотря на сложившееся мнение о высоких ценах на страховку, более тщательный анализ предложений убеждает в возможности снижения расходов: расценки различных компаний могут серьезно расходиться. Например, обязательное имущественное страхование рассчитывается по ставке от 0,09% до 2% от общей величины взятых кредитных обязательств.

Такая же ситуация складывается и при добровольном страховании:

1. Личная страховка. Может применяться тариф со ставкой от 0,1 до 5%. Помимо выбора СК, на конечную применяемую ставку окажут влияние несколько факторов, связанных с оценкой реальных рисков наступления страхового случая (возраст, пол, особенности профессиональной деятельности, образа жизни, состояния здоровья человека и т. д.).
2. Защита титула. В разных организациях процент составляет 0,2-0,4%. На применяемую ставку также оказывает влияние конкретная ситуация с недвижимостью: частая смена владельцев, наличие в истории несовершеннолетних собственников, наследование и т. д.

Рассматривая личное страхование как дополнительное, не стоит недооценивать важность данного полиса, ведь в случае невозможности дальнейшего обслуживания долга по независящим от заемщика причинам компания возьмет на себя обязательства по погашению ипотеки, сохранив право собственности. Со своей стороны, страховщик, принимая решение по условиям личной страховки, будет оценивать все возможные факторы, которые могут прямо или косвенно определять степень риска

Большинство СК, определяя итоговую стоимость услуг, исходит из анализа следующих параметров:

Со своей стороны, страховщик, принимая решение по условиям личной страховки, будет оценивать все возможные факторы, которые могут прямо или косвенно определять степень риска. Большинство СК, определяя итоговую стоимость услуг, исходит из анализа следующих параметров:

1. Пол страхователя (для женщин применяется пониженный тариф).
2. Состояние здоровья, вес (при лишнем весе можно столкнуться с отказом в страховке либо будет применен повышенный тариф).
3. Возраст. С годами возрастают риски, а значит, растет и применяемая ставка.
4. Особенности профессиональной деятельности и присутствие риска при выполнении своих ежедневных обязанностей на работе.

Дополнительно СК рассмотрит историю взаимоотношений со страхователем, применяя скидки для постоянных клиентов или бонусы при смене СК.

Обязательное и добровольное страхование квартиры

Законом прописаны требования относительно обязательного оформления страхового полиса на квартиру, приобретенную по договору ипотеки. Клиент обязуется приобрести страховку с базовым пакетом услуг. В зависимости от спектра рисков, от которых она защищает, выделяют несколько типов страхования. Одни из них являются добровольными, другие относятся к списку обязательных.

Титульное страхование

Полюс страхования титульного типа является добровольным, соответственно, оформляется на усмотрение клиента. Наличие такого документа защищает права собственности владельца.

Титульное страхование распространяется на следующие ситуации:

1. Признание в судебном порядке одного из субъектов договора недееспособным на момент подписания бумаг.
2. Выявления фальсификаций при заполнении документов.
3. Ошибки при указании информации относительно жилплощади.
4. Подписание документов под действием шантажа.
5. Нарушения прав использования квартиры лицами, не достигшими совершеннолетия, или с ограниченной дееспособностью.

Риски финансового характера в титульном страховании имеют сроки действия. Последние 2 пункта имеет срок давности длиною в 3 года, остальные – 10 лет.

Личное

Нормативно-правовые акты страхового законодательства не обозначают приобретение полюса личного страхования для ипотечной квартиры как обязательного. Банки имеют личную заинтересованность относительно заключения договоров такого рода, поскольку возможно возмещение материальной компенсации в виде выплат.

Главными рисками личного страхования являются:

• гибель страхователя;
• банкротство предприятия, где работает страхователь;
• оформление инвалидности по состоянию здоровья;
• снижение или полное отсутствие дееспособности страхователем на некоторое время из-за возникновения заболевания.

Личное страхование оформляется на весь период кредитования или на короткий промежуток времени (например, 1 год). В случае страхования на весь период предусматривается частичное возвращение взноса при условии преждевременного закрытия ипотеки.

Конструктив

Страхование ипотечной квартиры относительно конструктива является обязательным. Сумма страховки, которая возвращается в случае необходимости, равняется цене жилплощади.

Риски, оговоренные договором конструктива, – э о:

• грабеж с кражей ценного имущества;
• пожар (без воздействия человеческого фактора);
• обрушение части квартиры (например, балкона);
• протекание крыши, что делает квартиру непригодной для проживания.

Страхование конструктивных элементов квартиры для ипотеки предусматривает наличие стандартного пакета документов для всех компаний.

Военная ипотека

Приобретение квартиры по ипотеке военнослужащими осуществляется по особой программе. Погашение ипотечного кредита осуществляется не за счет физического лица, как это происходит обычно, а за счет государства.

С целью получения ипотеки военнослужащему достаточно позаботиться об открытии личного лицевого счета. Туда ежемесячно будут перечисляться средства. Распоряжаться данными средствами на свое усмотрение военнослужащий не имеет права. Максимальна сумма, доступная для погашения ипотечного долга в такой ситуации, составляет 3 миллиона рублей.

Программа не имеет ограничений относительно типа приобретенного жилья – военнослужащий может приобрести как новую квартиру, так и ту, что уже была в пользовании. Существует нюанс оформления страховки на имущество такого рода: подписывать договор страхования необходимо ежегодно. Страхованию подлежат исключительно элементы, являющиеся конструктивными.

Комплексное страхование

Главным плюсом договора комплексного страхования является максимальная защита всех застрахованных объектов. Такой тип страхования является актуальным для тех, кто подписывает договор ипотечного страхования на несколько лет.

Существенный минус страхования комплексного типа является стоимость оформления таких документов. Такая договоренность защищает страхователя от большого количества рисков, поэтому и цена соответствующая.

Каждый страхователь сам решает вопрос целесообразности приобретения полюса комплексного страхования для защиты своей квартиры. Нужно подчеркнуть, что отказаться от всех элементов конструктивного страхования клиент не имеет права.

Страхование недвижимости

Одна из важнейших характеристик ипотечного страхования — страховая сумма. Именно она определяет размер платежа по договору. Обычно страховка при ипотеке равна телу кредита, либо сумме, на 10-15% большей, чтобы гарантировать покрытие всех штрафов при просрочке. Вместе с телом кредита эта сумма будет с течением времени уменьшаться, поэтому и страховые выплаты год от года будут становиться меньше

Не так важно, заключаете ли вы договор страхования сразу на весь срок кредита, либо на один год с последующей пролонгацией, эта зависимость сохраняется.

Часто эксперты в сфере страхования советуют увеличить страховую сумму до размера стоимости недвижимости, то есть, застраховать и сумму, которую вы внесли в качестве первоначального взноса. Иначе при утрате недвижимости вы потеряете первоначальный взнос. Вы можете расширить сумму, включив в нее отделку, находящееся в квартире имущество, застраховав свою ответственность перед третьими лицами (если из-за аварии в вашей квартире будет нанесен ущерб соседям, вам не придется оплачивать их ремонт, это сделает страховая).

Сумма страховки будет составлять от 0,3 до 1% от стоимости страхуемой недвижимости

При расчете ставки агент будет принимать во внимание множество факторов:

• размер займа. Действует следующая закономерность: чем больше тело кредита, тем более высоким будет коэффициент;
• страховой период. А здесь можно наблюдать обратную закономерность: чем на более длительный срок вы заключаете кредитный договор, тем ниже будет стоимость страховки в пересчете на год;
• технические характеристики недвижимости. Агент учитывает материал перекрытий (дерево или бетон), материал стен (монолит, дерево или кирпич), количество этажей в здании, состояние фундамента и кровли, состояние коммуникаций — систем водоотведения, водоснабжения, газоснабжения, электропроводки;
• территориальное расположение квартиры или дома.

Насколько законны требования банков по страхованию имущества при ипотеке

Стоит вопрос, над которым ведутся споры: обязательно ли страхование ипотеки? Ответим, опираясь на законы и судебную практику.

Федеральный закон №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» говорит о том, что дебиторы в обязательном порядке должны страховать предмет залога. Про другие разновидности страхования информации нет.

Гражданский кодекс Российской Федерации ст.935 определяет личное страхование при ипотеке как добровольное. Но кредиторы настаивают на ее оформлении. Это необязательная услуга, однако, если на нее не согласиться, процентная ставка кредита может увеличиться как минимум на 1%.

То же самое можно сказать и о титульном страховании. От него можно отказаться, но тогда заем будет предоставляться вам на менее выгодных условиях, так как для банка вы, как дебитор, будете предоставлять более высокие потенциальные риски, чем клиенты, согласившиеся на все условия.

Разрешения судебных споров над требованиями об обязательном заключении договора страхования жизни и здоровья для ипотеки подтверждают, что это не что иное, как злоупотребление свободой договора, если после отказа от оформления страхования в займе клиенту отказывали.

По этому поводу в Указаниях Центрального Банка от 20.11.2015 № 3854 есть следующая информация: дебитор может отказаться от навязанного ему страхового продукта в течение 5 рабочих дней с момента заключения договора. Внесенная им сумма должна быть возвращена в полном размере.

В то же время ЦБ РФ уведомляет, что в случае отказа клиента от страхования банк оставляет за собой право изменить начальные условия кредитного договора, в частности поднять процентную ставку по кредиту.

Это положение уже вписано в большую часть договоров ипотеки. Заимодатели часто прибегают к своему праву отказать клиенту в кредите, если он не принимает все требования договора. Об этом можно прочесть в документах о предоставлении займа. Кредиторы посылают клиентам уведомление о требовании оформить страхование ипотеки, в противном случае они отказывают в предоставлении кредита. Если клиент не согласится на условия банка, то ему придется вернуть всю сумму займа, иначе его ждет суд.

Если граждане подают обжалование на решение суда о том, что навязывание страхования ипотеки нарушает их права, то получают отказ, так как при заключении договора данные аспекты обсуждаются обеими сторонами, и клиента предупреждают о последствиях.

Если вы подписали договор, это подразумевает, что документ был вами изучен, и со всеми условиями вы согласились.

Можно ли отказаться от страховки при оформлении ипотечного кредита?

Абсолютное большинство экспертов в сфере страхования ответят на этот вопрос однозначно — отказаться от страховки нельзя. И приведут в качестве доказательства своей точки зрения ст. 35 ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В статье обозначено, что при нарушении непрерывности страхования банк получает право требовать досрочного полного погашения кредита. Но в статье есть приписка, которую почему-то часто игнорируют, — «если иное не оговорено в договоре». В соответствии с этой припиской банк может освободить своего клиента от необходимости страхования, указав эту возможность в договоре. Другое дело, что подобным правом банки практически не пользуются, так как отсутствие страховки означает для них повышенные риски. Впрочем, исключения случаются: некоторые банки позволяют клиентам самим выбирать виды страховки и актуальные риски. Но нужно понимать, что такая лояльность банка не будет бесплатной — за право отказаться от страхования различных рисков вам придется заплатить повышенной ставкой по кредиту.

Если не рассматривать исключительные случаи, страхование имущества обязательно. Речь идет о недвижимости (доме или квартире), остающейся в залоге у банка до того момента, пока кредит не будет оплачен полностью. Остальные варианты — страхование жизни и трудоспособности, страхование титула, считаются добровольными, но позволяют увеличить шансы на одобрение кредита, способствуют уменьшению процентной ставки.

Возврат страховки по ипотеке

Стоит отметить, что в некоторых случаях часть страховых взносов можно вернуть после полной или досрочной выплаты долга. Однако это должно быть предусмотрено страховым соглашением. Вы можете вернуть потраченные деньги только если заключали договор персонального страхования – то есть договор заключен между гражданином и организацией. Коллективный договор, заключенный с юридическим лицом, уже нельзя.

Персональное страхование позволяет вернуть от 40 до 70% от перечисленных страховой фирме средств. Однако при наступлении предусмотренного в документах страхового случая, эта возможность сгорает.

Кроме того, ипотечные заемщики, оформившие ипотечный займ после 2016 года, могут вернуть выплаченную страховую премию в течение пяти дней после подписания договора, отказавшись от страховки. Денежные средства будут перечислены либо на карту, либо выданы в банке в наличной форме в течение десяти суток со дня подписания поручения об отказе от услуг страховой компании.

Страховые случаи или когда выплачивают компенсацию за вред имуществу

Компания частично или полностью возместит траты, понесенные в результате причинения вреда застрахованному имуществу, если произошли такие обстоятельства:

1. Возгорание.
2. Удар молнии.
3. Взрыв газа.
4. ДТП.
5. Падение летательных аппаратов, осколков.
6. Выход грунтовых вод.
7. Авария коммуникационных систем.
8. Оседание, просадка почвы.
9. Стихийные бедствия.

Если вы взяли ипотечный кредит и застраховали свое здоровье, компания выплатит банку компенсацию, если случится:

• инвалидность;
• болезнь (будет утрачена трудоспособность временно);
• летальный исход из-за несчастного случая.

Риски титула, которые страховка покроет банку:

• вмешательство третьих лиц, приведшее к аннулированию права собственности;
• потеря заемщиком права собственности;
• принятие судебного решения, ограничивающего право собственности.

Можно ли сэкономить на страховании ипотеки

Всегда можно найти лазейку, которая поможет сэкономить деньги. Главное, не нарваться на ситуацию, про которую говорят: «скупой платит дважды». Об этом и поговорим.

1. Пересчет страховой суммы при частичном и досрочном погашении (рекомендовано). Страхование заключается сроком на год с дальнейшим переоформлением, или до конца срока кредитования. В первом случае страховой договор и полис будут заново рассматриваться каждый год. Если вы оформили страхование на весь срок действия ипотеки и решили раньше срока частично погасить задолженность, обратитесь в страховую компанию для пересчета ежегодных взносов. Имейте в виду, что банки соглашаются выдавать кредит лишь в том случае, если страхование предмета залога ипотеки будет оформлено на весь срок кредитования.
2. Отказ от страхования жизни (не рекомендовано). Страхование жизни и здоровья для ипотеки – необязательный к оформлению пункт, поэтому от него можно отказаться в любой момент. Вопрос в том, что после отказа следует опасаться повышения процентной ставки по кредиту при наличии соответствующего пункта в договоре. Стоит хорошо подумать, прежде чем идти на этот шаг, ведь это гарантия вашей платежеспособности, если наступят тяжелые времена.Есть возможность получить частичное страхование жизни, отказавшись от оформления риска временной потери трудоспособности. Этот пункт – самый дорогой в договоре, его исключение приведет к значительной экономии, но не поможет, если произойдет серьезная трагедия, в результате которой заемщик получит травмы или увечья.
3. Отказ от страхования титула (есть как плюсы, так и минусы).  Титульное страхование ипотеки тоже необязательный пункт. Но если вы приобретаете жилье на вторичном рынке, данная услуга может очень пригодиться.Как говорит практика, титульное страхование имеет смысл в течение первых трех лет после заключения ипотеки. После можно со спокойной совестью отказаться от услуги. Но тут снова играет роль реакция банка – не поднимет ли он проценты по кредиту.

Многие задаются вопросом, как можно вернуть страховку по ипотеке. Если заглянем в Налоговый кодекс РФ, то в ст.219 прочтем, что заемщик может вернуть налоговый вычет за страхование жизни при ипотеке в размере 13 % от суммы ежегодных платежей. Но для этого придется выполнить ряд требований:

• Договор страхования жизни должен быть оформлен отдельно.
• Срок заключения договора должен равняться 5-и и более лет.
• Договор должен представлять интересы дебитора, а не банка.

По обыкновению, возмещение при наступлении страхового случая получает кредитор. Это относится и к полному пакету страхования для ипотеки. Тут вряд ли удастся получить налоговые вычеты со страховых взносов.

Если рассматривать страхование ипотеки не как дополнительные расходы, а как гарантию погашения задолженности, если в результате форс-мажорных обстоятельств вы не сможете сами этого сделать, то станет ясно, что от данной услуги много пользы, и затраты на нее вполне оправданы. Приятнее засыпать, когда есть уверенность в завтрашнем дне. Учитывая, что наши соотечественники ко всему относятся с львиной долей подозрительности, государству пришлось навязать свою волю и сделать услугу страхования недвижимости обязательной, но сделано это в первую очередь для защиты своих граждан.

На любое действие всегда есть противодействие. И неудивительно, что многие видят в данной услуге способ выманить деньги у граждан обманным путем

Пусть каждый решает для себя самостоятельно, нужна такая мера предосторожности или нет

Из чего складывается стоимость страхового полиса?

Некоторые россияне до сих пор относятся к страхованию при оформлении кредитов негативно, считая, что страховка – это ненужные траты. На деле же она имеет плюсы для обеих сторон: банку гарантирует возвратность одалживаемых денег, родственникам и самому заемщику позволяет при наступлении страхового случая не уплачивать задолженность и переложить это бремя на страховую компанию.

Помните, что застраховать квартиру для ипотеки можно только в компаниях, аккредитованных банком, где вы оформляете жилищный заем. Поэтому перед поиском наиболее выгодного варианта стоит уточнить список таких организаций у кредитного специалиста, тогда и перечень будет меньше, и вы наверняка выберете страховщика, с которым работает ваш банк.

Чаще всего банки просят оформить комплексную страховку. Она включает в себя страхование конструктива, титула, жизни и здоровья. Цена на нее обычно составляет 1% от размера кредита. Конечные значения определяются исходя из следующих факторов:

• Банка, в котором оформляется ипотека. Многие финансовые учреждения, чтобы предложить своим заемщикам максимально выгодные условия, заключают соглашения со страховыми компаниями. В конечном итоге последние предлагают сниженные тарифы за страховку. Так, при оформлении ипотеки в Россельхозбанке и Открытии стоимость полиса начинается от 0,2% от размера кредита.
• Пол. Женщинам традиционно предлагают более выгодные условия. Связано это, преимущественно, с большей продолжительностью жизни.
• Возраст. Наиболее выгодные тарифы предлагают гражданам в возрасте 25 – 35 лет. Чем старше человек, тем больше ему придется заплатить за страховку.
• Состояние здоровья. Так, повысить стоимость могут из-за наличия вредных привычек, избыточного веса и наличия различных заболеваний. Если речь идет о серьезных отклонениях от нормы, можно и вовсе получить отказ. Интересно, что иногда даже беременным женщинам отказывают в выдаче полиса или поднимают его стоимость из-за возникновения дополнительных рисков.
• Профессиональная направленность. Для людей с рискованными должностями тарифы за страховку повышаются.
• Взаимоотношения со страховой компанией. Если в ней уже оформлялся полис, то заемщику могут предоставить персональную скидку или бонусы. Иногда такая практика возможна и за переход из одной страховой компании в другую.

Специалисты ипотечного страхования для уменьшения стоимости полиса советуют супругам при оформлении ипотеки основным заемщиком делать женщину, если доходы ее позволяют. Муж в таком случае будет выступать созаемщиком.